Home Buying Guide – Part 11: Check The Documents For The Primary Purchase

Primary Purchase
Home Buying Guide – Part 11: Check The Documents For The Primary Purchase

Once  a  buyer  finalizes  the  property  in  a  primary  purchase  market, there  are  some  legal  intricacies  that  need  to  be  dealt  with  to  complete  the  purchasing  process. Often  a  project  faces  delays  in  getting  legal  approvals  from  a  number  of  authorities  which  lead  to  serious  consequences  for  the  buyer.

You  should  find  out  if  a  builder  has  obtained  all  the  approvals    before  commencing  work  at  the  site  and  the  finished  building  conforms  to  the  approved  plan. Even, noncompliance  may  result  in  scrapping  of  the  project.

Therefore, before  investing  in  a  property, the  buyer  must  check  all  the  approvals  and  clearances  to  ensure  that  the  builder  has  completed  all  the  regulatory  and  legislative  obligations.

Check  The  Legal  Documents  Of  The  Property

There  are  a  number  of  important  legal  documents  which  are  essential  to  complete  the  sale. If  the  flat  is  to  be  purchased  from  a  private  developer, check  if  the  builder  has  obtained  all  the  necessary  documents  of  approvals  and  clearances. Some  of  these  legal  documents  are  Sale  Agreement, Title  Deed,  Sanction  Plans, Environmental  Clearance, Structural  Safety  Certificates, Urban  Land Ceiling  Certificates, and  Commencement  Certificates  etc. Make  sure  there  are  no  unwanted  encumbrances  in  the  the  primary  purchase  of  the  property.

Check  The  Title  Papers

You  should  check  the  purchase  agreement  between  the  developer  and  the  authority  or  the  agency  from  which  the  land  has  been  bought.  If  you  are  thinking  to  do  the  primary  purchase  from  a  builder, you  must  check  the  ownership  of  the  land  on  which  the  project  is  to  be  developed. This  will  determine  whether  the  title  of  the  property  is  clear  or  not  and  if  the  property  is  free  of  encumbrances. Besides,  this  will  confirm  you  whether  the  land  is  freehold  or  leasehold, and  whether  the  seller  is  entitled  to  develop  and  sell  the property  or  not.

However,  the  risk  of  clear  titles  and  documentation  gets  reduced  significantly  if  a  developer  purchases  the  property  from  the  urban  development  authorities. You  can  ask  them  to  show  the  allotment  letter  of  the  land if  it  has  been  acquired  from  a  government  agency.

But,  if  the  land  has  been  acquired  from  farmers, check  the  title  paper  of  the  land  ownership  and  also  find  out, if  the  land  is  approved  for  residential  purposes.

Check  The  Approved  Sanction  Plans

The  next  step  should  be  to  find  out  whether  the  developer  has  secured  all  the  required  approvals  for  that  project  by   the  concerned  local  authorities  or  not. A building  should  be  approved  by  the  concerned  local  body, which  is  responsible  to  look  for  civic  as  well  as  infrastructural  assets. It  could  be  a  municipality  or  an  urban  development  body.

For  this,  check  the  sanction  plan  of  the  project  and  confirm  that  the  development  is  approved  and  entirely  legal. So, ask  the  builder  for  the  approved  plan  of  the  building  along  with  the  number  of  floors, and  the  floor  on  which  the  apartment  intended  to  be  purchased. Make  sure  the  building  bye-laws  are  applicable  in  the  specific  area  and  there  are  no  violations  on  the  part  of  the  seller.

No  Objection  Certificates

A  No  Objection  Certificate  (NOC)  from  the  local civic  authority  is  required  if  the  building  is  to  be  built  on  its  land. Besides, don’t  forget  to  obtain  NOCs  from  the  water, electricity, lift  and  land  ceiling  authorities.

Environmental  Clearances

If  the  residential  project  is  in  an  ecologically  sensitive  area, environmental  clearance  from  the  concerned authorities  is essential. Without  this, the  construction  would  be  considered  illegal.

Commencement  Certificates

The  local  body  should  provide  a  certificate  for  commencement  of  construction. This  would  be  issued  after  the  promoter  has  obtained  all the  necessary  clearances  and  approvals.

Conversion  Certificate

Check  that  the  land  is  not  designated  as  agricultural  land, else  the  construction  will  be  illegal. Developers  should  get  it  converted  into  the  residential  land  from  the  concerned  authorities  if  the  land  was  originally  agricultural  or  earmarked  for  other  purposes.

Besides, if  you  are  planning  to  buy  a  house  in  a  completed  project, then  check  the  occupation  certificate, fire  safety  equipment,  and  mechanism, water  and  electricity  connections  and  property  tax  receipts  etc.

Completion  Certificate

If  you  are  buying  a  ready-to-move-in  property  then  ask  for  the  completion  certificate  issued  by  the municipal  authorities. It  confirms  whether  a  building  complies  with  the  rules  and  whether  it  is  built  according  to  the  approved  plan.  Besides, this  confirms  that  all  necessary  amenities  like  power, water, drainage, etc. are  ready  and  it  adheres  to  municipal  requirements.

Occupation  Certificate    

You  should  also  check  the  Occupation  Certificate  which  the  developer obtains  by  the  local  body  when  the  building  is  complete  and  fit  for  living.  The  Occupation  Certificate  from  a  government  authority  is  very  important  as  it  confirms  the  handover  of  the  property  to  the  buyers.

It  certifies  that  water, sewage,  and  electrical  connections  are  in  place.  It  also  signifies  that  it  has  not  only  got  all  the  approvals  in  place  but  also  it  has  adhered  to  all  the  specifications  given  in  the “agreement  to  sell” and  correspond  with  the  plans  of  the  construction  norms  and  building  bylaws.

Carpet  Area   

The  carpet  area  is  the  actual  usable  area  which  includes  the  area  within  the  walls. Since  the  implementation  of  the  RERA  last  year, the  developer  can  charge  for  the  carpet  area  only. Therefore,  you  should  know  your actual  carpet  area, the  area  which  is  now  used  to  work  out  the  cost  of  the  apartment.

Gross  Price  Of  The  Flat

Sometimes,  it  is  possible  that  the  developer  may  not  be  fully  transparent  at  the  time  of  booking  with  regards  to  the  gross  pricing  of  the  property. The  gross  price  of  the  property  is  typically  a  sum  of  the  base  price, external  development charges  (EDC), infrastructure  development  charges  (IDC), preferential  location  charges  (PLC),  electricity  and  water  connection  charges,  GST  and  any  other  applicable  taxes, etc.

In  fact, EDCs  are  levied  by  the  developer  on  the  buyer  for  developing  infrastructure  within  the  complex. However, IDCs  are  levied  by  the  government  on  the  developer  and, in  turn, the  developer  passes  it  on  to  the  buyer. IDC  includes  development  charges  for  water  supply, sewerage, storm  water  drainage, roads, street  lighting, community  buildings, horticulture, public  health, road  maintenance, and  street  lighting  maintenance  etc.

Amenities  such  as  car  parking, club  membership  if  applicable, and  maintenance  charges  are  levied  at  the  time  of  occupancy.

Bank  Verifies  The  Documents

If  you  are  planning  to  buy  a  flat  through  a  housing  loan, the  bank  normally  appoints  its  own  lawyer  to  check  the  title  deeds. So, if  you  take  a  home  loan  from  a  bank,  it  too  is  involved  in  the  whole  process.

Otherwise, you  can  hire  a  property  lawyer  who  can  handle  all  kinds  of  legal  aspects  involved  in  the  purchasing  process. But  as  a  smart  buyer, you  can  also  pore  through  the  documents  yourself.

It’s  important  that  you  do  a  due  diligence of  the  property before  buying  it  as  there  is  a huge  financial transaction  involving  a  significant  portion  of  your  earnings  and  wealth. So, verify  all  the  relevant  documents  before  buying  the  property, considering  the  legal  implications  that  improper  documentation  can  create  for  you. Therefore, ensuring  proper  documentation  for  legal  safeguards  makes  your  home  ownership  a  lifelong delight  to  cherish.

Also read: Home Buying Guide – Part 05: Resale Old Home

Home Buying Guide – Part 11: Check The Documents For The Primary Purchase

Next Post

Home Buying Guide - Part 12: Check The Documents Before Closing The Resale Deal

Fri Nov 23 , 2018
Home Buying Guide – Part 12: Check The Documents Before Closing The Resale Deal Buying  a  resale  home  is  a  daunting  task  as  there  are  several  legal  intricacies  involved  in  the  buying  process. However, a  primary  benefit  of  opting  for  the  ready-to-move-in  resale  property  is  that  you  can  move  in  […]
Check The Documents For Closing The Resale Purchase

You May Like