Home Loan May Get Costlier As RBI Hikes Repo Rate Again

Home Loan May Get Costlier As RBI Hikes Repo Rate Again

Home Loan May Get Costlier As RBI Hikes Repo Rate Again

Published on: Aug 3, 2018 @ 15:01

The  Reserve  Bank  of  India  (RBI)  in  its  bi-monthly  monetary  policy  review  on  Wednesday, hiked  the  repo  rate  again  by  25  basis  points  (bps)  to  6.50  percent. The  RBI’s  Monetary  Policy  Committee  (MPC)  hiked  the  repo  rate  for  the  second-consecutive  time  in  the  last  two  policy  review  meetings.

In  the  last  policy  review  meeting  held  in  June,  the  MPC  had  increased  repo  rate  by  25  basis  point  to  6.25  percent  after  a  gap  of  four-and-a-half years. There  has  been  a  total  of  50 bps  hike  in  the  repo  rate  over  the  last  two  MPC  meetings. With  the  latest  hike, the  repo  rate  now  stands  at  6.50 percent.  Therefore,  with  deposits  rates  going  up  and  liquidity  remaining  tight  and  with  the  repo  rate  hike, we  could  see  further  rate  hikes  in  home  loan.

The  decision  of  six-member  Monetary  Policy  Committee  (MPC)  headed  by  RBI  Governor  Urjit  Patel  maintained  a  neutral  stance, which  will  give  the  central  bank  flexibility  to  move  either  way.

Repo  rate  is  basically  the  rate  at  which  the  RBI  lends  money  to  commercial  banks  in  the  event  of  any  shortfall  of  funds. A  high  repo  rate  means  that  banks  borrow  funds  from  the  RBI  at  a  higher  rate, increasing  their  cost  of  funds. When  the  RBI  increases  the  repo  rate, banks  usually  pass  on  the  burden  to  the  customers. (One  basis  point  is  equivalent  to  one-hundredth  of  a  percentage).

Highlights  Of  RBI’  Monetary  Policy  Review   

  • The  RBI  also  raised  retail   inflation  projection  for  the  second  half  of  the  year  to  4.8  percent  from  the  4.7 percent  it  had  projected  in  June  due  to  hike  in  minimum  support  price. The  projected  inflation  rate  is  above  its  targeted  comfort  level  of  4 percent.
  • The  RBI  retained  the  GDP  forecast  for  the  current  fiscal  at  7.4  percent.
  • The  RBI  also  highlighted  its  concerns  over  crude  oil  prices  which  continued  to  remain  volatile  despite  a  slight  moderation. The  current  rate  hike  comes  on  the  back  of   continued  hardening  of  inflation, a  sharp  hike  in  Kharif   MSP  and  rupee  depreciation  against  the  US  dollar.

The  central  government  has  decided  to  fix  the  minimum  support  prices  (MSPs)  at  150  percent  of  the  cost    of  production  for  all  Kharif  crops  for  the  sowing  season  of  2018-19. This  increase  in  MSPs  for  Kharif  crops  is  much  larger  than  seen  in  the  past  few  years  and  will  have  a  direct  impact  on  food  inflation. However, RBI  remains  confident  of  strong  economic  activity  supported  by  the  monsoon. Moreover, the  central  government  has  reduced  Goods  and  Services  Tax  (GST)  rates  on  several  goods  and  services.

Increase  In  Interest  Rates  On  Home  Loans  

A  hike  in  repo  rate  may  affect  home  loan  borrowers  as  banks  are  likely  to  increase  interest  rates  in  tandem. This  also  means  that  banks’  marginal  coast  based  lending  rate  (MCLR)  in  all  likelihood  will  go  up. This  is  likely  to  increase  the  home  loan  interest  rates  and  thus  leading  to  an  increase  in  borrowers  equated  monthly  installments  (EMIs).

In  June, many  leading  banks  including  SBI  had  increased  their  MCLR. Major  banks  including  State  bank  of  India  (SBI), ICICI  Bank  and  PNB  had  raised  their  MCLR  in  early  June,  just  before  the  RBI’s  monetary  policy  review. Some  other  banks  raised  their  rates  after  the  monetary  policy.

Impact  On  Your  EMIs

Both  public  and  private  sector  banks  may  soon  pass  on  the  repo  rate  hike  to  consumers  by  increasing  their  marginal  cost-based  lending  rate  (MCLR). Loans  will  get  marginally  costlier. Your  home  loan  EMIs  may  go  up  depending  on  the  quantum  of  loan. For  instance, on  a  loan  of  Rs 10 lakh  for  20  years  at  an  interest  rate  of  8.50  percent, the  EMI  is  Rs 8680. But, if  your  bank  hikes  its  interest  rate  by  25 bps  to  8.75 percent  then  your  EMI  will  increase  by  Rs 160  and  go  up  to  Rs 8840. For  entire  tenure,  the  impact  would  be  bigger  as  the  borrower  would  need  to  pay  more  as  the  interest  of  the  loan.

It’s  Impact  On  New  Borrowers

Fresh  home  loans  will  become  marginally  costlier  following  the  rate  hike  as  banks  will  pass  on  the  burden  to  the  borrowers. Post  this  rate  hike, if  you  plan  on  taking  a  loan, you  should  not  wait  any  longer. New  home  loan  borrowers  should  extensively  compare  home  loan  rates  offered  by  various  lenders  before  selecting  a  particular  one.

Existing  Borrowers’  Home  Loan  Linked  To  MCLR

According  to  the  central  bank’s  mandate, all  loans  including  home  loans  disbursed  on  or  after  April  01, 2016  should  be  linked  to  MCLR. Banks  decide  whether  to  charge  additional  mark-up  over  and  above  MCLR  or  not. However, the  lending  rate  cannot  be  below  the  MCLR.

If  your  existing  home  loan  is  an  MCLR-linked  one, the  EMI  burden  may  or  may  not  increase  immediately  depending  upon  your  next  reset  date. The  next  loan  rates  will  be  calculated  based  on  the  MCLR  effective  on  the  next  reset  dates. However, as  and  when  the  banks  increase  their  MCLR, the  existing  home  loan  borrowers  will  continue  to  repay  their   loans  in  the  existing  rates.

Existing  Borrowers’  Home  Loans  Linked  To  Base  Rate  

If  your  home  loan  is  linked  to  the  base  rate  regime, your  interest  rate  may  go  up  if  you  have  taken  it  from  State  Bank  Of  India (SBI). SBI  has  hiked  base  rate  by  25  basis  points  effective  from  July  1, 2018. Therefore, post  this  hike, its  base  rate  stands  at  8.95  percent. Thus, you  should  consider  switching  to  an  MCLR  based  loan  as  MCLR  is  a  superior  rate  setting  mechanism  than  base  rate  system  due  to  the  more transparency  in  rate  setting  and  better  transmission  of  policy  rates.

There  is  a  possibility  that  banks  will  continue  to  hike  interest  rates  as  commercial  banks  take  a  cue  from  RBI’s  monetary  policy  stance. For  instance, every  time  the  RBI  lowers  or  increases  repo  rate, banks  are  typically  passing  on  the  benefit  or  burden  respectively  to  retail  customers. From  a  real  estate  perspective, the  rate  hike  will  slightly  impact  buyer  sentiment  and  this  could  marginally  affect  the  housing  sales  post  the  repo  rate  hike.

leave a comment

Create Account



Log In Your Account