Home-Buying Guide – Part 10: Tips For Smart Negotiation

Negotiation

Published on: Jul 20, 2018 @ 22:39

Buying  a  home  could  be  one  of  the  biggest  financial  transactions  of  your  life. Negotiation  is  all  about  given  and  take  in  the  deal  whether  you  are  buying  or  selling  a  home. If  you  are  buying  a  home  now, you  need  to  be  familiar  with  the  finer  points  of  the  home  buying  negotiation  skills  to  get  a  good  deal. Therefore, learn  the  negotiation  skills  to  take  control  to  successfully  negotiate  your  deal.

Set  a  clear  goal  of  what  you  want  to  achieve  before  you  begin  negotiating  the  deal. Knowing  what  you  want  in  terms  of  purchase  price  and  contractual  terms  will  ensure  that  you’re  properly  prepared  to  negotiate  the  best  deal.

As  a  buyer, your  first  priority  should  be  to  find  and  finalize  a  suitable  home  for  you. Once  you  have  found  a  home  of  your  choice, make  an  offer  on  the  property. Now, you  need  to  prepare  yourself  for  negotiating  the  deal  to  get  the  best  price  and  terms.

Here  are  some  negotiation tips  to  get  the  best  deal:

Market  Dynamics  And  Trend

It  is  advisable  to  do  basic  market  research  and  find  out  prevailing  rates  in  the  area  and  nearby  pockets  before  starting  the  negotiation. It’s  impossible  to  work  out  how  much  a  property  is  worth  without  doing  market  research. Working  out  the  true  value  of  the  property  will  give  you  more  bargaining  power  during  negotiation.

A  good  strategy  is  to  get  the  best  prices  from  a number  of  sellers. Make  a  list  of  properties  in  which  you  are  interested  and  enquire  about  the  price  trend  from  the  local  market  to  get  an  idea  about  how  much  discount  you  can  expect  on  the  quoted  price. You  can  also  find  out  the  same  from  public  records  and  listing  on  websites.

Knowledge  about  the  local  property  market  will  make  you  well-equipped  to  make  a  better  deal. Therefore, it’s  important  to  find  out  whether  it’s  a  buyer’s  market  or  seller’s  market.

In  a  buyer’s  market, sellers  are  more  and  buyers  are  less. So, there  are  more  homes  available  for  sale  than  buyers. When  there  is  more  inventory  of  properties  than  buyers, properties  take  a  longer  time  to  sell. Therefore, in  such  a  market, there  is  more  room  for  negotiations  with  sellers  to  get  a  good  discount  as  they would  like  to  clear  inventory  as  soon  as  possible.

However,  in  a  seller’s  market, there  are  more  buyers  than  sellers  and  therefore, there  is  a  less  inventory. Therefore,  in  such  a  market, the  probability  of  negotiating  the  deal  is  very  negligible. You  can’t  expect  to  get  any  significant  discount  on  the  deal.

Know  The  Reason  For  Sale

For  making  a  better-negotiating  strategy  is  to  gather  maximum  information  about  the  sellers  and  the  properties. The  side  with  the  most  information  will  do  better  negotiation. Therefore, focus  on  gathering  information  about  the  sellers, properties  and  the  neighborhood. You  might  also  gather  this  information through  mutual  friends, neighbors, or  co-workers  of  sellers. Knowing  about  the  seller’s  motive  behind  selling  the  property  can  help  you  to  make   a  better  deal.

For  example,  if  the  sellers  want  to  sell  quickly,  they  may  accept  an  offer  below  their  asking  price. If  the seller  is  cash-strapped  and  has  a  lot  of  unsold  inventory, he  will  like  to  clear  the  stock  to  generate  cash. You  can  also  find  out  if  the  house  is  in  foreclosure.  In  that  case, the  seller  might  have  contracted  to  buy  another  home  or  he  desperately  needs  money  to  pay  off  mounting  debts. So, if  the  seller  is  in  an  urgent  need  of  funds  then  it  makes  sense  to  bargain  as  a  buyer.

Besides,  you  should  also  know  that  for  how  long  the  property  has  been  up  for  sale. If  houses  in  a  residential  project  have  remained  unsold  for  long, the  seller  will  be  keen  to  strike  a  quick  deal. Without having   the  details  of  the  property  market, a  buyer  will  just  throw  money  at  the  deal.

Ask  Tough  Questions

To  find  the  facts  about  the  seller  and  the  property, you  should  ask  many  tough  questions  to  get  important  information. For  example, for  how  long  a  property  has  been  on  the  market  for  sale ?  Are  they  looking  for  a  quick  sale? How  much  is  the  vendor  expecting  to  sell  the  property  for ?

The  answers  to  all  of  these  questions  will  help  you  to  understand  the  psychology  and  the  motivations  of  the  seller. Even  if  they  refuse  to  answer, you  can  learn  a  lot  by  judging  their  reaction  to  your  questions. Moreover,  you’ll  be  in  a  better  position  to  negotiate  favorable  terms  as  a  buyer  if  you have  more  information  about  the  property  and  the  seller.

Property  Inspection

A  home  inspection  is  generally  done  in  the  case  of  a  house  that  is  being  resold. You  can  arrange  for  an  inspection  of  the  property  before  making  and  submitting  the  offer  to  the  seller  with  fewer  contingencies. A  qualified  inspector  will  check  the  features  and  drawbacks  of  the  property  as  the  foundation  of  the  home, plumbing, electrical  systems, the  roof, walls, and  visible  insulation  etc.

Stick  To  Your  Budget

Make  sure  that  you  stick  to  your  budget  you’re  comfortable  with  even  if  there  is  competition  from  other buyers  or  simply  the  fear  of  missing  out  on  your  dream  home. Don’t  over-disclose  when  it  comes  to  your  budget  or  your  emotional  attachment  to  the  property.

Making  A  Realistic  Offer  

Decide  how  much  you  want  to  pay  and  then  submit  the  offer  to  the  seller  to  purchase  the  home. Make  your  first  offer  your  best  offer  as  you  feel  reasonable  and  comfortable  with. First  and  foremost, it’s  important to  gain  the  trust  of  the  seller.

Let  each  seller  know  that  you  are  a  serious  buyer  but  looking  out  for  the  best  property  at  the  most  attractive  price. Besides, you  wish  to  close  the  deal  quickly  by  completing  the  transaction  soon. The  seller  is  more  likely  to  give  a  discount  if  he  knows  that  you  are  a  serious  buyer. Developers  are  interested  in  selling  inventory  as  soon  as  possible.

It’s  a  good  idea  to  offer  an  amount  less  than  your  maximum  limit. This   gives  you  some  room  if  the  seller  wants  to  negotiate. However, don’t  start  with  too  low  a  price, the  seller  may  become  annoyed  and  the  deal  might  be  canceled. If  your  research  shows  that  the  property  is  fairly  priced, then  offer  just a  little  less  than  the  listing  price. Once  the  seller  believes  you  can  arrive  at  a  price  that  is  agreeable  to  them, they’ll  be willing to  negotiate.

A  good  rule  of  thumb  though  is  to  offer  10%  to 15%  lower  than  the  asking  price, but  you  should  be  ready  to  settle  for  a  5-10%  discount.  However,  if  you  can  make  an  upfront  payment, you  are  more  likely  to  get  a  bigger  discount. So, if  you  have your  finances  in  place  with  a  large  deposit, then  you  will  be  much  more  attractive  to  the  seller. It  gives  you leverage  to  negotiate  property  deals  as  sellers  prefer  buyers  who  can process  payment  immediately.

Submit  An  Offer  

Your  purchase  offer  is  a  written  contract  and  forms  the  basis  of  a  legal  contract  with the  seller. The  contract  will  specify  the  price  of  the  offer, as  well  as  all  the  terms  and  conditions  for  the  completion  of  the  deal. Ensure  that  the  contract  meets  all  of  the  necessary  legal  requirements.

Once  you  make  a  purchase  offer, sign  it  and  submit  it  to  the  seller  along  with  your  earnest  money. When you  make  your  offer, there  will  be  a  space  for  putting  a  time  limit  on  how  long  it’s  valid. Make  this  a  very short  period. Having  a  longer  period  just  invites  competing  offers.

The  seller  then  decides  to  accept, reject, or  make  a  counteroffer. Remember, if  the  seller  accepts  your  purchase  offer, the  offer  becomes  a  binding  contract. So, make  sure  you’re  comfortable  with  all  the  provisions of  your  offer.

If  the  seller  is  interested  in  your  offer  then  the  negotiations  start. However,  if  the  seller  counters  your  offer, you  may  choose  to  reject  his  or  her  offer  or  walk  away.

Make  An  Initial  Holding  Deposit  

It’s  required  that  you  make  an  earnest  money  to  create  a binding  purchase  offer. The “earnest money” deposit can  range  from  about  10%  to 20%  of  the  value  of  the  home. Your  earnest  money  is  typically  put  towards your  closing  costs. However, if  you  enter  into  a  contract  with  the  seller  and  then  breach  that  contract  or  you default  under  the  terms  of  the  contract,  you  could  stand  to  lose  this  holding  deposit  to  the  seller.

Negotiate  The  Deal

Do  not  hesitate  to  negotiate  better  rates, sometimes  builders  might  be  willing  to  offer  promotional  discounts during  festive  seasons  or  if  their  sales  are  low. Also  when  buying  a  new  property  is  in  the  initial  stages  of construction, do  enquire  about  special  pre-launch and  launch  prices. They  are  more  likely  to  offer  freebies  or  incentives. Moreover, you  can  also  team  up  with  other  prospective  buyers.  Group-buying   can  also  be  used  to  get  a  discount  of  5-15%.

If  the  seller  doesn’t  want  to  bring  down  the  price, then  instead  of  sticking  to  your  offer  price, ask  for  other concessions, such  as  home  repairs, owner’s  contribution  to  the  closing  costs, or  other  such  things. In  the  case  of  resale  old  properties, if  the  home  requires  a  significant  amount  of  work, you  can  negotiate  to  have  them fixed  or  get  a  price  reduction  to  cover  the  cost  of  the  work. These  items  can  save you  a  big  amount  of  money.

Some  developers  might  not  agree  to  lower  the  prices  to  your  expected  level  due  to  various  reasons. Wait  for  a  couple  of  weeks  before  going  for  the  best  deal. Do  not  be  surprised  if  you  hear  from  some  developers  willing  to  close  the  deal  at  your  offered  price  or  a  mutually  agreeable  lower  price.

Be  Prepared  To  Walk  Away

The  best  negotiation  strategy  is  being  prepared  to  walk  away  at  any  point  when  the  deal  is  not  right  for you. This  doesn’t  mean  that  you  won’t  secure  the  property  that  you  want, but  it  will  make  you  a  more powerful  negotiator. Keep  in  mind  that  if  things  don’t  work  out,  there  will  be  many  other  suitable  properties  available  in  the  market. Making  a  bad  deal  is  far  less  beneficial  than  walking  away  from  a  bad deal. Remember, successful  negotiation  results  in  favorable  deals, not  making  a  bad  deal.

Develop  More  Options

Power  in  a  negotiation  goes  to  the  person  with  the  most  options. Develop  some  more  options  before  going into  a  negotiation. Have  at  least  two-three  more  options  that  you  would  be  happy  with  before  you  begin your  negotiations. Let  the  sellers  know  that  you  have  better  options  available  to  you. This  move  will  put  you in  a  position  of  strength  in  your  negotiations.

Take  Emotion  Out  Of   Your  Deal

Stay  polite  and  calm  during  the  negotiations. To  make  a  seller  receptive  to  your  offer, make  the  seller  feel  a  connection  to  you. Make  the  seller  feel  as  though  you  are  the  perfect  buyer.

Be  Realistic  And  Flexible

Don’t  get  stubborn  and  lose  the  right  house. Play  hard  to  get  the  best  deal, but  stay  realistic. While  there  may  be  some  aspects  of  a  deal  you’re  not  willing  to  compromise  on, refusing  to  budge  at  all  may  not  lead  to  a  desirable  outcome.

Sellers  will  often  accept  a  slightly  lower-priced  offer  if  it  comes  with  perfect  settlement  terms. So, instead  of being  firm  on  the  pricing, try  to  compromise  a  little. You  will  be  a  step  ahead  of  closing  the  deal  if  you  are flexible  enough  while  negotiating  the  price.

Close  The  Deal

If  everything  goes  well, try  to  close  the  deal  as  early  as  possible. Do  not  forget  there  are  many  other potential  buyers  in  the  market. Even  after  an  offer  has  been  made  and  accepted  by  the  seller, it  is not  legally binding  on  either  side  until  the  exchange  of  contracts.

If  you  negotiate  well, you  can  save  a  big  amount  of  money  in  the  deal.

 

Ajay Verma

Ajay Verma, founder and writer of TheHousingWorld, a real estate and mortgage news website. He has over fifteen years of rich experience in the above mentioned industries.

Next Post

Home Loan May Get Costlier As RBI Hikes Repo Rate Again

Fri Aug 3 , 2018
Published on: Aug 3, 2018 @ 15:01 The  Reserve  Bank  of  India  (RBI)  in  its  bi-monthly  monetary  policy  review  on  Wednesday, hiked  the  repo  rate  again  by  25  basis  points  (bps)  to  6.50  percent. The  RBI’s  Monetary  Policy  Committee  (MPC)  hiked  the  repo  rate  for  the  second-consecutive  time  in  the  last  two  […]
Repo Rate