Published on: Feb 12, 2018 @ 13:22

A  home  buyer  always  wonders  whether  he  should  opt  for  a  new  or  a  resale old home  when  it  comes  to  buying  a  property. This  is  a  dilemma  faced  by  many  home  buyers who  are  looking  to  buy  their  dream homes. The  choice  is  mostly  subjective  but  the decision  between a new  or  an  old  home   isn’t  always  simple  because  it’s  a  choice between  lifestyle.

So, if  you  are  one  of  those  who  is  facing  this  dilemma, let  us  look  at  some  of  the  advantages  and  disadvantages  of  second-hand  homes  before  buying  them.

Advantages  to  Buying  an  Older  Home

Purchasing  an  older  home  is  beneficial  in  several  ways   and  has  its  unique  benefits:

Strategic  and  Central  Location: The  old  saying  that  location  is  everything  in  the  real  estate  is  true. You  should  consider  the  factors  like  areas’ connectivity,  surrounding  environment, proximity  to  important  areas,  recreational  spots  and  other  amenities  available  in  the  vicinity  before  making  the  decision  to  buy  a  home.

An  older  home  comes  with  the  benefit  of  being  in  a  better  location  and  at  a  competitive  cost. The  primary  advantage  of  buying  the  older  homes  would  lie  in  buying  it  in  a  central, strategic  and  high  demand  location  where  no  new  supply  is  coming  in. Moreover, due  to  its  proximity  to  Malls, Educational  Institutes, and  workplaces,  it  makes  it  easier  for  the  residents  to  walk  to  workplaces, restaurants, bars, shops  etc.

Due  to  the  scarcity  of  space  in  an  established  or  central  location  within  the  city, many  residential  projects  have  been  developed  at  the  outskirts  or  upcoming  area  of  the  cities  as  there’s  no  space  for  a  new  development  to  take  place  in  these  areas. The  new  homes  are  priced  higher  due  to  all  the  modern  day  amenities  and  facilities.

Purchasing  a  second-hand  home  in  an  established  and  central  locality  is  a  much  better  choice  than  moving  to  a  new  property  in  the  suburbs.

Lower  Maintenance  Expenses: Older  properties  give  you  clarity  on  maintenance  expenses  as  it  is  a  significant  component  of  your  budget. These  properties  have  lower  maintenance charges  due  to  their  limited  amenities  in  comparison  to  the  new  housing  complexes  which offer  many  amenities  like  swimming  pools, lawns  and  play  areas  etc.

So, unlike  many  older  residential  properties, new  properties  come  along  with  a  host  of  add-on  expenses  like parking  charges  and  higher  overall  society  maintenance  bills. Therefore, you  need  to  decide  whether  you  can  afford  these  kinds  of  expenses  or  else  opt  for  an  older  project  where  the  maintenance  charges  are  considerably  lower.

Old  Construction: Older  homes  don’t  necessarily  have  to  be  old  from  inside. They  can  also stand  and weather  storms  for  years  and  decades  like  any  new  building. You  can  shop  around  to  find  an  old  home  that  has  already  been  renovated  or  remodeled  to  your  liking  or  else  you  can  do  the  same.

Complete  Package: Resale  homes  may  include  more  essentials  depending  on  the  agreement reached  with the  seller. It  may  include  several  appliances, furniture  and  other  benefits  included  with  the  package. If  you are  in  need  to  purchase  appliances  and  furniture, then  this may  be  a  great  incentive  for  choosing  a  resale  old  home.

Drawbacks  to  Buying  an  Older  Home

Less  Inventory: Not  much  choice  available  for  selection  in  terms  of  floor, size, view  etc  as  not  many  units  are  up  for  sale. It  is  harder  to  find  a  second-hand  home  due  to  the  less  inventory.

Maintenance  And  Repair  Cost: You   also  have  to  look  at  the  fact  that  older  properties  have  to  spend  more  on  the  regular  structural  repairs  of  the  building. Things  tend  to  go  wrong  periodically, and  there’s  always  something  to  fix  at  regular  intervals. Therefore,  there  may  also  be  additional  expenses  to  be  borne  by  the  customers  for  repairs  to  masonry, plumbing, electrical  wiring, fittings, painting, waterproofing  and  other structural  repairs. However, newer  properties  do  not  have  to  incur  such  repairing  expenses  in  its  initial  years.

Often  More  Expensive: You  may  not  always  be  able  to  afford  properties  that  come  up  in  better  locations. The  prices  of  the  older  homes  are  generally  higher  if  they  are  near  to  the  developed  areas. Here, the  development  means  good  infrastructure, good  roads, safe  locality, access  to  good  schools, hospitals, airports, railway  station, bus  stops  etc. The  older  home  may  cost  you  more  because  they  are  closer  to  conveniences such  as  schools, hospitals, shopping  centers, and  other  urban  amenities.

In  tier  I  &  II  cities  where  there  is  a  scarcity  or  non-availability  of  new  residential properties  within  cities,  the  older  homes  could  be  more  expensive  than  new  homes. You  get  the  discounts  only  in  those  areas where the  market  is  more  competitive.

The  Renovation  Cost: The  most  important  point  to  consider  in  buying  an  old  home  is  the  condition  of  the  building. It  might  have  major  structural  problems  you  don’t  initially  notice. Therefore, you  should  look  not  only  at  the  repairs  to  the  flat  but  also  the  general  condition  of  the  building  before  buying. You  can  check  out  construction  quality  with  the  help  of  structural  engineers.

If   the  furnishing, tiling,  and  paintwork  done  by  the  previous  owner  might  not  suit  your  taste  and  the  building  is  not  in  the  proper  shape, you  may  want  to  do  your  own  decorating  and  remodeling. Moreover, the  newer  home  are  more  contemporary  and  less  in  need  of  immediate  repairs  while  the  older  home  will  be  out  of  style  and  have  at  least  some  deferred  maintenance  such  as  replacement  or  up-gradation  of  older  major  components.

It  would  cost  you  more  to  renovate  the  apartment  and  thus  increase  your  purchasing  cost. So, this  will  add  substantially  to  the  financial  burden  of  the  buyers. Therefore, the  cost  of  repairs, maintenance, replacements,  and  upgrades  tends  to  make  older  homes  less  desirable.

Poor  Layout: The  older  homes  are  often  smaller, located  in  central  and  strategic  urban  areas  and  have  poor  layouts. They  may  have  typically  smaller  rooms  especially  bathrooms  and  closets. Therefore, if  you decide  to  buy  an  older  home,  you  might  have  to  settle  for  a  smaller  and  less  ideal  home  to  get  the  right  location.

The  Indian  housing  market  is  in  a  constant  state  of  evolution  and  the  housing  styles  have  changed  with  time. Now, the  newer  homes  are  available  in  large  numbers  located  in  suburbs  with  many  modern  features.  It  may  be  possible  that  you  do  not  find  these  features  and  amenities  in  an  older  building.

Acceptance  In  Neighborhood: Normally,  the  neighborhood  might  be  in  decline  as  the  people  who  are  staying  from  the  very  beginning  are  more  close  to  each  other  rather  than  people  who  move  in  after  many  years. Many  neighbors  know  each  other  as  older  homes  are  passed  down  through  many  years  and decades.

Higher  Post  Purchase  Expenses: Purchasing  an  older  home  often  requires  paying  some  mandatory  expenses  like  registration  fees, stamp  charges, transfer  fees, utility  transfer  fees  and  real-estate  agent  fees  among  many  others. The  other  minor  expenses  may  include  a  home  makeover, parking, security  charges, society  membership  fees  etc.

Sometimes, the  sellers  may  not  have  cleared  the  dues  with  the  society, building  management or  against  the  house.  So, ensure  that  the  previous  owner  doesn’t  have  any  dues  to   them  which  you  need  to  pay  later.

Bank  Funding: Obtaining  a  loan  for  older  properties  can  be  a  challenge  as  the  age  of  a  home  also  affects  the  home  loan  prospect. Besides, financing  could  be  tricky  in  resale properties  as  there  is  a  cash component in  the  deal. The  sellers  look  to  save  on  capital gains tax  by  under-reporting  the  sale  value  of the  properties. But,  banks  do  not  finance  the  cash  component  as  they  only  fund  the  part  of  the  agreement  value  that  is  on  agreement  paper. Therefore  buyers  are  left  to  arrange  for  their  own  finance  to  makeover  the  cash  component.

Tips  On  Buying  An  Older  Home  

There  are  certain  essentials  that  need  attention  when  purchasing  a  flat  from  the  resale  market. We  have  provided  an  important  checklist  for  buying  a  house  to  make  your  job  easier.

Documentation  And  Procedure: It  is  an  essential  and  foremost  thing  to  check  the  documentation  of  the  property  carefully  while  completing  the  buying  process.  The  buyer  of a resale  flat  should  ask  for  proper  chain  of  documentation  and  a  clear  ownership  history. The  title  search  report  of  the  property  tells  you  the  age  of  the  property  and  also  let  you  know  if  the  property  had  a  chain  of  previous  owners.

All  the  documents  that  are  applicable  to  a  primary  residential  property  sale  would  be required  for  a  clear resale  transaction. The  original  sales  deed, encumbrance  certificate, possession  certificate, latest  property  tax receipt, occupancy  certificate, NOC  (No  Objection Certificate),  sale  and  purchase  agreement  and  the  Society share  certificate  are  the  most important  property  documents  to  do  the  transaction. The  seller  should  be  able to  produce all  the  original  documents.

There  have  been  many  cases  of  fraud  where  the  same  property  has  been  sold  to  multiple  buyers.  If  you are  buying  the  property  via  a  home  loan, the  bank  will  do  the  routine  due  diligence  to  verify  the  legal aspects. However, you  can  avail  the  services  of  an  expert  property  lawyer  to  complete  the  home  buying  process  faster. These  experts  could  advise  and  legally  guide  you  to  complete  the  buying  process  very smoothly.

When Home  Is  Mortgaged ?: Before  you  consider  getting  a  loan  to  buy  an  older  property, check  if  the flat  is  mortgaged  with  a  bank  against  some  loan  amount. Banks  will  only  be  able  to  sanction  loan  once  the  mortgage  has  been  cleared  and  there  are  no  debts  against  the  property. Once  the  original  documents  have  been  released  along  with  a  no-dues certificate, you  could  be  eligible  for  a  loan.

Property  Inspection: It  is  imperative  to  have  a  home  inspection  done  to  check  the  physical  condition  of  the  resale  flat  and  find  out  the  age  of  the  property  before  purchasing  it. If  the  property  has  several  structural  problems  such  as  cracks, roof  leaks, faulty  plumbing, and electrical  wiring, you  might  end  up paying  more. Therefore,  draw  up  an  estimate  of  what  needs  to  be  repaired  and  remodeled  and  then  make  a  decision.

Bargain: Prices  and  payment  terms  are  always  negotiable  when  buying  a  resale  home  from  the  individual  sellers  where  you  have  higher  bargaining  power  than  with  developers. Sometimes, the  owner  of  the  resale  property  might  be  under  pressure  to  sell  the  property  at  the  earliest, so  do  not  forget  to  bargain. Identify  all  the  defects  and  press  to  get  additional  discounts. If  there  are  a  lot  of  renovations  to  be  done, cite  these  reasons  to  get  a  good  deal. Understanding  the  reason  behind  the  sale  will  help  you  with  uncovering  any  problems  and  issues  with  the  property. However, because  of  more  competition  among  buyers  due  to  less  inventory  the  chances  to  get  your  offer  accepted  is  also  very  less.

Property  Valuation: Do  some  background  research  and  check  the  market  price  of  the  property. Go through  the  current  price  trends  and  get  an  estimate  or  seek  a  professional’s  help  to  evaluate  the  second-hand  property.

So, if  all  the  other  factors  work  in  your  favour, it  might  be  a  good  idea  to  invest  in  a resale  old  home.

Ajay Verma

Ajay Verma, founder and writer of TheHousingWorld, a real estate and mortgage news website. He has over fifteen years of rich experience in the above mentioned industries.

http://www.thehousingworld.com