Home Buying Guide – Part 12: Check The Documents For Closing The Resale Purchase

Home Buying Guide – Part 12: Check The Documents For Closing The Resale Purchase

Home Buying Guide – Part 12: Check The Documents For Closing The Resale Purchase

Published  on: Nov  23, 2018 @ 19:21

Once  a  home buyer  has  zeroed  down  a  house  in  a  secondary  property  market, he  must  check  and  verify some  legal  documents  involved  in  the  buying  process  before  closing  the  deal.

Buying  a  resale  home  is  a  daunting  task  as  there  are  several  legal  intricacies  involved  in  the  buying  process. However, a  primary  benefit  of  opting  for  the  ready-to-move-in  resale  property  is  that  you  can  move  in anytime  you  want  or  lease  out  the  property  for  rental  income. Therefore, it  is  always  advisable  to  buy  a  ready-to-move-in  home  in  a  resale  purchase.

There  are  a  lot  of  important  legal  documents  involved  in  the  purchase  of  a  resale  property. Therefore,  it  is  essential  for  a  buyer  to  see  all  the  required  documents  and  verify  them  before  buying  a  resale  flat. Here  is  a  list  of  documents  that  need  to  be  checked  and  verified  for  buying  a  resale  home:

Sale  Deed

Sale  Deed  is  the  most  important  document  required  for  buying  a  resale  unit. It  is  considered  as  a  core  legal document  which  establishes  the  ownership  of  title  of  the  property.

Sale  Deed  includes  all  the  necessary  details  about  the  buyer  as  well  as  a  seller. It  includes  the  address  of  the  flat  with  the  total  amount  being  paid  by  you  to  secure  that  house. It  is  important  that  a  Sale  Deed  should  be  registered. Therefore, you  need  to  register  the  sale  deed  in the  Sub- Registrar’s  Office  of  the  area  where  the  property  is  located.

Sanctioned  Building  Plan

A  home buyer  must  check  whether  the  property  has  a  sanctioned  building  plan  or  not  and  if  there  are  any  issues  related  to  it. A  buyer  must  acquire  a  copy  of  the  approved  building  plan  to  establish  that  the  construction  of  the  property  is  legal and  is  done  according  to  set  rules  and  regulations.

Usually, a  building  plan  is  approved  by  the  local  planning  authority.  The  building  plan  includes  a  blueprint of  the  property, equipment  layout,  and  utilities. Without  a  building  approval  plan, a  building  will  be  deemed  as  an  illegal  construction.

Completion  Certificate  (CC)

A  completion  certificate  (CC)  is  issued  by  the  municipal  authorities  on  the  completion  of  the  project. This  document  establishes  the  fact  that  the  building  has  been  constructed  according  to  an   approved  plan  and other  laws.

Occupancy  Certificate (OC)

An  occupancy  certificate  basically  confirms  that  the  building  is  completed  and  deemed  fit  for  habitation. It  also  states  that  the  construction  has  been  done  according  to  a  sanctioned  plan  and  other  given  norms. It  is  issued  by  a  local  government  agency  after  the  inspection  of  the  completed  project. This  ensures  that  the  building  is  ready  to  be  occupied   and  can  be  possessed  by  people  who  are  purchasing  the  property.

Possession  Certificate  (PC)

A  Possession  Certificate  is  issued  by  the  Builder  to  the  first  owner. A  PC  confirms  proper  construction  and  allows  people  to  take  possession  of  the  property. You  must  obtain  the  possession  papers  from  the  seller  if  you  are  planning  to  buy  a  ready-to-move  resale  unit  as  it  is  not  re-issued  at  the  time  of  resale.

Encumbrance  Certificate

An  encumbrance  certificate  ensures  that  the  property  does  not  have  any  pending  monetary  and  legal  dues. It  confirms  that  the  property  is  free  from  any  kind  of  dispute  over  its  title  and  there  is  no  dues  or  loan  against  it. It  is  issued  by  the  sub-registrar  where  the  property  has  been  registered  with  complete  details  about  the  legal  dues  pertaining  to the  property.

Payment  Receipts

A  home buyer  must  check  all  latest  tax  paid  receipts, in  case  of  buying  a  resale  property.  These  are  previous  receipts  which  show  that  the  full  amount  has  been  paid  to  the  seller  at  the  time  of  getting  the  allotment.

Mutation  Document

A  home buyer  must  attain  and  check  mutation  document  which  contains  all  the  details  about  a  resale  property.  It  includes  the  name of  the  owner, property  size, location, and  other  important  information. It  is issued  by  the  municipal  authority  in  the  name  of  the  present  owner.

No Objection Certificates  (NOCs)

You  must  check  from  the  electricity,  water  board,  and  other  respective  departments   if  the  utility  bills  have  been  paid  up-to-date  by  the  seller. You  can  acquire  these  No  Objection  Certificates  from  the  respective  departments  to  ensure  whether  the  seller  has  all  his  dues  clear.  These  NOCs  confirm  that  seller  has  no  defaults, penalties, or  outstanding  payments  due  to  the  respective  departments.

No-Objection  Certificates  From  Local  Authorities  (NOCs)

The  No  Objection  Certificate  is  one  of  the  crucial  documents  to  check  before  buying  a  flat  from  builder  which  is  issued  by  the  local  authorities. It works  as  an  evidence  in  showing  that  the  project  or  the  building  is  approved  by  the  authorities  and  no  objections  are  raised  related  to  the  construction  of  it.

There  are  so  many  NOCs  that  have  to  be  acquired  by  a  developer from  different  authorities  while  building  a housing  project.

Allotment  Letter

An  allotment  letter  is  one  of  the  most  important  documents. It  is  issued  by  a  developer  or  the  housing authority, stating  the  description  of  the  property  and  details  of  the  amount  paid  by  the  buyer  to  the developer. Do  keep  in  mind  that  an  allotment  letter  is  not  the  same  as  an  agreement  of  sale. An  allotment letter  is  issued  on  the  letterhead  of  the  authority  while  a  sale  agreement  is  documented  on  a  stamp  paper. Moreover, an  allotment  letter  is  issued  to  the  first  owner  and  other  owners  can  ask  for  the  copy  of  the original  letter  from  the  seller.

Sale  Agreement

Sale  Agreement  is  another  significant  document  that  is  signed  on  stamp  paper  between  the  seller  and  the  buyer. This  document  includes  the  details  of  the  price  of  the  property, the  maximum  amount, the  due  date  to  make  the  complete  payment  by  the  buyer, the  size of  the  flat, the  terms  and  conditions, the  possession date, the  payment  plan, the  specifications, the details  about  the  common  areas  and  facilities, etc. This document has  to  be  produced  in  original  for  property  purchase  and  acquiring  a  home  loan.

Mother  Deed

Mother  Deed  is  the  parent  document  which  traces  the  ownership  right  of  the  property  from  the  beginning, in  case  the  property  has  changed  various  hands. Mother  Deed  also  helps  in  the  smooth  selling  of  the  property by establishing  the  current  ownership. It  helps  in  knowing  the  actual  origin  of  the  property. This  document  is  needed  when  you  buy  a  resale  property.

Property  Tax

All  the  properties  attract  property  tax  that  has  to  be  mandatorily  paid  by  the  existing  property  owner. Therefore,  a  homebuyer  must  check  with  the  concerned  authorities  to  see  whether  the  previous  owner  had  paid  property  taxes  and  all  dues  are  cleared  on  the  property. The  latest  tax  paid  receipts  are  proof  that the property  tax  is  paid  up-to-date  to  the  municipality.

Khata  Certificate

Khata  is  nothing  but  a  property  account  of  a  person. Khata  is  a  legal  document  that  contains  all  the  essential  details  of  a  property  regarding  the  name  of  the  owner, building  size, location, etc. Khata  consists  of Khata  Certificate  and  Khata  Extract. The  Khata  Certificate  is  required  at  the  time  of  transferring  ownership  of  the  property. However, a  Khata  Extract  is  nothing  but  obtaining  the  property  details  from  the  assessment registrar  and  is  important  at  the  time  of  property  buying.

Land  Use  Certificate

A  land  use  certificate  is  mandatory, as  it  states  the  purpose  for  which  the  land  is  to  be  used  such  as  agricultural  land, residential  land, commercial  land  etc. The  purpose  of  the  land  should  be  clearly  mentioned  in  the  land  use  certificate, which  specifies  the  type  of  land  and  the  activities  that  could  take  place  on  that  particular  land.

Marketable  Title Deed

One  of  the  most  important  aspects  of  buying  a  resale  property  is  to  ask  the  seller  for  a  clear  marketable property  title. It  is  one  of  the  most  important  document  to  verify  before  buying  a  house  that  helps  in  signifying  the  actual  ownership  of  it. It  provides  the  full  right  to  the  owner  to  claim  the  absolute  ownership  over  the  property.

When  you  find  a resale  property, ensure  that  there  are  no  other  claimants  for  the  same  and  it  has  a  clear  title  of  ownership  and  has  received  all  government  approvals.  If  the  title  of  the  property  isn’t  in  the  name of  the  seller, then  legally he  cannot  transfer  the  same  to  the  buyer  unless  there  is  a  consent  from  the  real  owner.

You  should  conduct  a  title  search  of  the  property  for  30 years  to  ensure  a  clear  marketable  title. This  is  especially  important  in  case  you  are  buying  a  resale  home.

Check  for  the  existing  loan  on  the  property

The  buyer  should  check  if  the  original  property  documents  have  been  mortgaged  with  the  bank/financial institutions. It  is  important  to  ask  the  builder  or  property  owner  if  any  loan  has  been  taken  against  the  property  you  are  going  to  buy. And  if  yes, has  it  been  paid  so  far  or  else  when  it  will  be  paid  and  then decide  afterward  whether  to  buy  it  or  not.

Power  of  Attorney

This  is  an  important  document  when  buying  a  property. It  is  required  to  know  if  the  seller  has  the  complete right  over  the  property.

Through  the  Power  of  Attorney, a  person  appoints  another  person  to act  on  his  behalf. This  document  is  required  to  prove  whether  the  sale  or  purchase  of  a particular  property  is  being  done  by  an  authorized  person  on  behalf  of  the  owner  of  the  property.

Similarly, if  the  property  is  jointly  owned  by  more  than  one  person, each  joint  owner  would  be  required  to  sign  the  agreement  to  sell  and  sale  deed, unless  any  one  of  them  is  authorized  to  act  on  behalf  of  the  others  by  way  of  power  of  attorney. Also, you  need  to  ensure  that  the  POA  is  registered.

Share  Certificate

This  helps  establish  the  owner’s  membership  in  the  society. One  should  check  the  share  certificate  issued  by  a  society. The  share  needs  to  be  transferred  in  your  name  as  the  purchaser. This  certificate  forms  a  part  of  your  ownership  deed.

It  is  essential  to  have  the  shares  or  the  ownership  documents  allotted  or  transferred  to  ascertain  the  legal  rights. Letter  of  transfer  of  shares  is  issued  by  the  society.  This  letter  shows  that  shares  from  the  previous owner  have  been  transferred  to  you.

Hire  A  Good  Lawyer

As  buying  a  resale  home  involves  plenty  of  legal  formalities  with  lots  of  paperwork  and  diligence. So, before  you  venture  out  to  buy  any  property,  it’s  advisable  to  seek  help  from  a  legal  expert  or   a  property  lawyer.  These  experts  can  handle  all  kinds  of  legal  aspects  involved  in  the  process   such  as  vetting  all  documents  if  required.

Preparing  for  the  closing

The  closing  is  done  when  ownership  of  the  property  is  transferred  through  the  buyer  and  seller  signing  the  papers  officially  and  sealing  the  deal.

Be  sure  to  read  all  documents  carefully  before  signing  them. Make  sure  that  all  documents  are  signed  and  that  closing  fees   are  properly  paid.

When  everything  is  settled, it’s  the  time  to  visit  the  sub-registrar  of  the  area  and  produce  the  Sale  Deed  before  him. Unless  the  property  is  registered  in  your  name, it  doesn’t  belong  to  you  in  government  records. Once  you’ve  reviewed  and  signed  all  closing  documents  the  sub-registrar  will  verify  them  and  will  get  your  document  registered. Thereafter,  the  house  keys  are  yours  and  you  will  officially  be  a  new  homeowner. The  flat  becomes  completely  yours  and  its  time  to  rejoice  and  make  merry.

 

 

 

 

leave a comment

Create Account



Log In Your Account