Published on: Jun 29, 2018 @ 08:33

Buying  a  house  is  one  of  the  greatest  dreams  of  a  person  of  today’s  world  but  it  requires  huge  finances. However, you  can  still  make  the  dream  possible  with  the  help  of  a  housing  loan. Without  a  housing  loan, most  of  us  would  not  be  able  to  fulfill  the  dream  of  acquiring  our  own  house.

Housing  loan  offers  you  a  chance  to  buy  an  asset  and  simultaneously  offers  a  tax  benefit. The  Indian  Income  Tax  law  provides  you  benefits  in  both  instances  and  you  will  be eligible  to  claim  both  your  principal  and  interest  amount, which  you  repay  towards  your  housing  loan  during  the  year.

You  can  take  the  housing  loan  for  various  purposes. You  can  avail  of  a  home  loan  not  just  for  the  purpose  of  buying  a  new  house/flat  but  also  for  the  purchase  of  a  secondary/resale  house.

Market  Research  For  The  Best  Home  Loan
After  the  home/flat  has  been  finalized, look  for  a  bank  that  offers  an  attractive  rate  of  interest  on  home  loan. Do  market  research  to  find  out  the  most  competitive  home  loan  interest  rates  and  low  processing  fees  and  other  such  charges. Once  you  know  what  each  bank  has  to  offer  in  terms  of  rates  and  fees, negotiate  with  banks  for  the  best  deal. Moreover, borrow  from  a  lender  that  takes  the  lowest  turnaround  time  for  credit  appraisal.

Maximum  Funding
Home  loan  lenders  governed  by  RBI  rules  are  permitted  to  provide  up  to  80  percent  of  the  value  of  the  property  as  the  loan  amount, subject  to  your  income. Generally, home  loans  do  not  cover  the  stamp  duty  and  registration  cost  of  the  property. So, you  have  to  pay  around  six  percent  as  stamp  duty  and  one  percent  as  registration  charges  in  addition  to  the  cost  of  the  property. These  charges  vary  according  to  the  cities  and  states. A  buyer  has  to  often  arrange  this  additional  amount  from  his  own  pocket.
However, some  HFCs  regulated  by  National  Housing  Bank, also  take  into  consideration  the  stamp  duty  and registration  cost  of  the  property.

Appraisal  Of  The  Property
Banks  generally  offer  only  80  percent  of  the  total  worth  of  the  property  as  a  loan. However, the  amount  you  could  borrow  from  the  bank  is  also  decided  only  after  banks  carry  out  a  technical  appraisal  of  the  property.  Banks  do  it  to  estimate  the  valuation  of  the  property  being  purchased  to  ensure  that  it  is  of  the  value  that  the  bank  is  willing  to  finance.
If  you  are  looking  for  a  home  loan  of  Rs 60 lakh  while  it  is  worth  as  per  bank’s  technical  valuation  of  the  property  is  only  Rs 50 lakh, you  will  get  only  Rs 40 lakh  as  a  loan.

Co-borrower  In  The  Loan  Application
You  can  also  take  a  home  loan  with  a  co-applicant  as  his/ her  income  will  also  be  considered  which  will  help  to  enhance  your  home  loan  eligibility. It  is  generally  a  family  member  who  can  be  your  co-applicant  in  your  home  loan  application. The  banks  have  reservations  in  granting  loans  even  between  family  members  and  generally  prefer  lending  to  spouses  as  co-borrowers.

Checking  Your  Home  Loan  Eligibility
In  case  you  wish  to  opt  for  a  home  loan, enquire  at  your  selected  bank  about  the  amount  of  loan  you  are  eligible  for. Before  granting  a  home  loan, bank  will  check  your  financial  position  and  credit  record.
The  housing  loan  eligibility  is  calculated  on  the  basis  of  your  current  net  income, current  age, outstanding  loans  and  EMIs  being  paid  towards  existing  loans  and  your  CIBIL  rating.

A  bank  generally  prefers  to  lend  to  a  younger  person, earning  a  stable  monthly  salary  rather  than  to  an  older  person. For  instance, a  50  years  old  earning  Rs 1 lakh  a  month  could  be  eligible  for  a  lesser  home  loan  amount  than  30  years  old  earning  the  same  amount. The  latter  has  20  more  years  to  repay  the  loan. In fact, as  housing  loan  is  a  long  contract, lenders  need  to  be  sure  of  your  repayment  capability.

CIBIL  Rating
The  housing  loan  eligibility  depends  on  the  creditworthiness  of  the  individual. Banks  check  your  credit  score  with  a  credit  bureau  (CIBIL). CIBIL  provides  a  credit  rating  on  your  previous  credit  card  usage, how  you maintained  your  bank  accounts, any  check  bounces, existing  loans, loan  repayments, how  many  times  you  have  applied  for  a  loan  or  credit  card  etc. After  an  applicant  fills  out  the  home  loan  application  form  and  hands  it  over  to  the  lender, the  home  loan  lender  immediately  approaches  CIBIL  for  his  credit  score  and  report.
If  the  credit  score  is  low, the  lender  may  reject  your  application  even  without  any  consideration. However, if the  applicant  has  a  good  credit  rating, he  stands  a  better  chance  of  the  loan  being  approved.

Choose  From  Different  Interest  Rate  Options
A  common  dilemma  for  the  first  time  home  buyers  is  to  choose  between  a  fixed  and  floating  home  loan  rates. The  type  of  interest  rate  you  choose  will  have  an  impact  on  the  monthly  EMIs  you  pay.

Fixed  Rates
If  you  opt  for  a  fixed  rate, the  EMIs  don’t  vary  over  the  loan  tenure. It  remains  constant  during  the  entire  loan  tenure  and  does  not  change  with  market  fluctuation. It  is  beneficial  when  the  interest  rates  are  expected  to  rise  in  the  future.

Floating  Rates
In  case  of  a  floating  rate, the  interest  rate  is  determined  based  on  the  prevailing  Marginal  Cost-based Lending  rates  (MCLR). In  this  scenario, the  interest  rate  is  dependent  on  the  market  and  fluctuates  according to  the  economic  situation  in  the  country. It  varies  with  the  change  in  the  market  scenario  and  is  usually  lower  than  the  fixed  rates. It  is  beneficial  when  interest  rates  are  expected  to  fall  in  the  future.
If  your  home  loan  rate  is  still  linked  to  the  base  rate, you  should  switch  to  an  MCLR  based  loan. MCLR  scores  over  the  base  rate  and  benchmark  prime  lending  rate  (BPLR)  systems  due  to  its  transparency  and  transmission  of  policy  rates.

Flexi  or  Hybrid  Home  Loans  Rates
If  you  are  confused  about  deciding  between  fixed  or  floating  rates  then  opt  for  flexi  rates. This  is  the  fusion  of  fixed  and  floating  rates  of  interest. Some  lenders  in  the  market  are  offering  this  type  of  loan. Under  this  scheme, the  lender  charges  a  fixed  interest  rate  in  the  initial  years, and  floating  rates  thereafter.
This  option  gives  you  stability  on  the  EMIs  outflows  for  the  first  few  years, thus  provides  protection  against  future  fluctuations  in  interest  rates.
However, you  are  the  best  judge  of  your  needs  and  limitations. So, it  is  advised  that  you  consider  all  the  options  available  before  deciding  on  the  final  home  loan  interest  rates.

Home  Loan  Under  Priority  Sector  Lending (PSL)
RBI  in  its  latest  policy  decision  decided  to  revise  the  housing  loan  limits  for  eligibility  to  qualify  for  benefits  under  Priority  Sector  Lending (PSL).
As  per  the  new  policy  announcement, home  loans  up  to  Rs 35 lakh  in  metro  cities  and  Rs 25 lakh  in  other  centers  will  now  qualify  for  benefits  under  PSL. Loans  given  under  PSL  are  less  expensive  than  those  provided  by  the  banks  in  their  ordinary  course.
Besides, they  can  also  avail  subsidy  benefits  of  Rs 2.68 lakh  from  the  central  government  under  schemes  like  Pradhan  Mantri  Awas  Yojna.

Pre-approved  Home  Loan
Pre-approved  home  loan  gives  you  a  clear  idea  of  the  budget  within  which  you  will  be  able  to  buy  a  house. For  a  more accurate  figure, you  can  ask  your  lender  to  get  you  a  pre-approved  home  loan  and  make  you  a  formal  offer  of  the  loan  amount  you  can  obtain.

A  pre-approved  home  loan  means  that  the  bank  or  financial  institution  has  carried  out  their  due  diligence  checks  on  buyers’  eligibility  criteria  to  determine  the  loan  amount  and  have  made  a  virtual  confirmation  of  the  loan. However, a  pre-approved  loan  has  only  a  limited  time-frame  to  finalize  the  property, failing  which  the  pre-approval  can  be  canceled.

Tax  Benefits  On  Home  Loans
Despite  being  a  huge  financial  liability, home  loans  offer  us  several  tax  benefits. Under  various  Sections  of  the  Income  Tax  Act, a  borrower  can  avail  of  tax  deductions  on  the  principal  as  well  as  the  interest  component  of  the  home  loan. A  borrower  can  claim  tax  deductions  of  Rs 1.5 lakh  under  Section  80C  of  the  I-T  Act  for  the  repayment  of  the  principal  component. Besides, tax  deduction  on  account  of interest  on housing  loan  for  self  occupied  property  is  Rs 2 lakh  under  section  24  of  I-T  Act of  India.

Pre-payment  Penalty
It  is  also  advisable  to  check  the  prepayment  penalty  and  foreclosure  charges  on  the  home  loan. The  Reserve  Bank  Of  India  has  prohibited  banks  from  levying  any  foreclosure  charges  on  borrowers  if  he  pays  off  the  loan  prior  to  its  tenure  for  loans  taken  on  floating  rate  of  interest. However, banks  still  charge  a  penalty  on  transfer  if  you  have  taken  a  home  loan  on  a  fixed  rate  of  interest.

Home  Loan  Tenure
Typically, your  home  loan  repayment  tenure  may  last  between  five  and  30  years. However, loans  are  generally  provided  to  borrowers  for  a  20-years  tenure.

Deciding  The  EMI  
Home  loans  can  be  availed  for  a  maximum  tenure  of  30  years. Loan  borrowers  often  face  the  dilemma  of  selecting  the   suitable  tenure. Longer-term  loans  have  a  lower  Equated  Monthly  Installment  (EMI). However, longer  the  loan  tenure, higher  is  the  interest  on  the  amount  borrowed.
The  monthly  EMI  is  inversely  proportional  to  loan  tenure, i.e. the  longer  the  tenure, the  lower  the  EMI, and  the  shorter  the  tenure, the  higher  the  EMI. Similarly, the  total  interest  paid  is  directly  proportional  to  the  loan  tenure. The  higher  the  tenure, the  higher  the  total  interest  paid, and  vice-versa.

Home  Loan  Approval
Make  sure  you  have  all  the  relevant  legal  papers  related  to  the  property  to  be  bought, income  proofs  according  to  your  professions  and  personal  verification  documents  on  hand  before  applying  for  the  home  loan  such  as:
• Copy  of  proof  of  income  such  as  recent  salary  slips, Form 16, banking  statement  for  the  last  3  to  6 month’s, and  ITR  for  the  last  3  years  etc.
• Copy  of  property  papers
• Copy  of  current  residential  address.
• Copy  of  age  proof

However,  you  can  contact  a  home  loans  adviser  or  visit  your  nearest  branch  to  avoid  any  kind  of  mistake.

Once  the  bank  receives  all  the  relevant  documentation, the  approval  process  begins. Read  the  home  loan  agreement  documents  carefully  before  you  sign  them. Check  the  documents  to  ensure  that  the  terms  and  the  different  charges  applicable  such  as  processing  fees, late  payment  fees  etc. are  the  same  as  what  you  have  negotiated  and  agreed  upon. The  bank  will  pay  out  the  loan  on  the  day  of  registration. Once  you  have  got  the  home  loan, you  will  be  paying  a  periodical  interest  as  well  as  the  principal  amount  to  the  lender.

Buying  a  house  is  one  of  the  greatest  dreams  of  a  person  as  it   gives  a  sense  of  security  and  a  sentimental support. Home  loan  offers  you  a  chance  to  buy  an  asset  and  simultaneously  offers  tax  benefits.

Ajay Verma

Ajay Verma, founder and writer of TheHousingWorld, a real estate and mortgage news website. He has over fifteen years of rich experience in the above mentioned industries.

http://www.thehousingworld.com