Published on: Dec 22, 2017 @ 14:26

One  of  the  pertinent  questions  that  often  troubles  most  of  the  home  buyers  while  making  an  investment  in  residential  segment  is  whether  to  invest  in  an  under-construction  house  or  in  a  ready-to-move-in  flat. This  is  one  of  the  most  common  questions  which  generally  bothers  almost  most  of  the  prospective  home buyers.

The  Indian  real  estate  market  offers  you  both  the  option  of  under-construction  houses  and  ready-to-move-in  flats. Both  these  property  types  serve  and  suit  different  purposes  and  intents. Therefore, it  would  be  wrong  to  say  which  one  of  the  options  is  better  than  the  other  before  understanding  the  purpose  of  buying  a  home.

First, decide  it  whether  you  are  an  end-user  or  an  end-user  looking  for  immediate  possession  of  the  house  or  an  investor. If  you  are  an  end-user, you  can  go  for  either  a  ready-to-move-in  or  under-construction property. But, if  you  are  looking  for  immediate  possession  and  have  required  funds, opt  for  the  ready-to-move-in  property. But, if  you  are  an  investor  and  looking  for  a  return  on  investment, investing  in  under-construction  property  makes  more  sense  as  you  will  get  higher  returns  on  investment.

If  you  are  planning  to  buy  a  house  and  can’t  make  up  your  mind  whether  to  go  for  a  ready-to-move-in  flat  or  an  under-construction  apartment  then  Home  Buying  Guide  Part – 2  helps  you  in  making  your  buying  decision  much  easier  and  simple.
In  fact, both  of  the  above-mentioned  options  have  their  own  advantages  as  well  as  disadvantages. So, let’s  analyze  the  pros  and  cons  of  both  the  options  first  and  then  decide  what  could  be  a  better  option  for  you:

Advantages  Of  Buying  An  Under-Construction  House

Cheaper: An  under-construction  home  is  cheaper  than  a  ready-to-move-in  home  if  location, area, builder  and  property  type  are  the  same. On  an  average, there  is  a  big  difference  in  pricing  and  it  ranges  in  between  20-40  percent.

Better  returns  on  investments: Buying  an  under-construction  property  usually  yields  a  higher  return  on  investment. The  launch  price  of  an  under-construction  property  is  comparatively  lower  than  the  market  price of  ready-to-occupy  properties in  the  vicinity. Besides, during  the  initial  stage  of  construction, the  capital  value of  an  under-construction  house  remains  lower  but  increases  as  construction  progresses. Normally  during  this  period,  investors  and  speculators  buy  these  properties  at  a  lower  market  prices. Therefore,  investors  may  get  a  higher  returns  on  their  investment  as  there  is  a  good  scope  of  price  appreciation  due  to  future  development.

Investors  usually  sell  the  property  when  they  feel  that  the  valuation  has  reached  its  peak  or  when  there  is  a  good  chance  of  earning  a  reasonable  profit. However,  this  kind  of  higher  returns  on  the  investment  is  not  possible  in  the  case  of  a  ready-to-move-in  home. Therefore, under-construction apartments  are  a  better  choice  for  higher  returns.

Flexi  payment  options: The  best  part  of  an  under-construction  property  is  availability  of  flexi  payment options. Under  this  category,  you  have  several  payment  plans  like  construction-linked, down  payment or  time-linked  plan  to  make  the  payment  procedure  easy. Also, the  payment  process  for under-construction  homes  is  more  convenient, as  you  start  paying  slowly  at  different  stages.

Unlimited  Options: The  selling  and  booking  process  of  the  under-construction  properties  starts  even  before  the  construction  starts. Under  this  category, you  have  a  large  number  of  availability  of  the  properties  in  the  market. Therefore, you  get  the  unlimited  number  of  preferences  and  can  select  your  property  on  the  basis  of  unit  size, floor  rise, the  direction  of  the  apartment, etc. So, under  this  category, you  get  plenty  of  options  in  terms  of  locations, prices, amenities  and  so  on, as  compared  to  the  ready-to-move-in homes.

RERA Compliance: According  to  the  provisions  of  the  RERA, all  the  projects  which  were  under  construction had  to  be  registered  under  their  state’s  RERA, and  thus  become  liable  to  comply  to  fair  trade  practices such  as  quality  and  timely  delivery. Now, developers  have  a  committed  timeline  to  develop  and  deliver  their projects  to  prospective  home  buyers. Due  to  this, developers  are  rushing  to  complete  their  held  up  projects faster  to  avoid  getting  caught  by  this  act. Moreover, buyers  can  now  avail  information  regarding  their  properties  on  their  respective  State’s  RERA  website  and  can  even  seek speedy  grievance  redressal  under  it.

Disadvantages  Of  Buying  An  Under-Construction  House

High  risk  due  to  project  delay:  The  proposition  of  buying  an  under-construction  property  involves  certain  risks  of  delay  in  completion  of  projects  and  default.These  incidents  have  increased  tremendously  in  the  past  few  years  mainly  because  of  litigation  related  to  the  property, lack  of  financial  resources, or  late  approvals  from  the  concerned  authorities. In  certain  cases, the  developers  could  not  complete  the  project  in a  stipulated  time  because  they  had  started  the  construction  before  getting  all  the  requisite  approvals.

In  some  cases, an  under-construction  project  miss  its  completion  deadline  by  12  to 24  months. Besides, some  unprofessional  builders  without  having  adequate  work  experience  and  financial  resources  have  jumped  into  this  sector  and  they  are  largely  responsible  for  project  delays. Moreover, there  have  been  some  instances  where  few  builders  could  not  complete  their  housing  project  on  scheduled  time  because  they  siphoned-off  the  money  collected  from  a  new  launch  project  for  some  other  project. Sometimes,  even  in  the  case  of  reputed  builders, you  carry  the  risk  of  delay  due  to  reasons  beyond  their  control.

However, if  there  is  a  delay  in  completion  of  projects  for  any  reason, your  EMIs  for  a  home  loan  will  start immediately  once  the  entire  loan  is  disbursed. In  case  you  are  staying  in  a  rented  house, your  expenses  on rentals  will  continue. Therefore, as  a  home  buyer, you  would  be  incurring  a  double  loss.

Sometimes  you  get  something  different  from  what  had  been promised:  In  some  cases  of  an  under-construction  property, the  major  issue  is  that  you  get  something  different  from  what  had  been  promised  to  you  as  there  is  no  end  product. The  builder  shows  you  a  sample  flat  which  may  be  well-furnished  with  all  the  amenities  and  specifications. But  when  you  get  the  possession  of  your  flat, the  final  product  may  not  be  similar  to  sample  flat.
Sometimes  the  layout  is  changed, while  sometimes  no  adequate  storage  space  is  provided  to  you  once  the  home  is  constructed. However, the  most  distressing  fact  for  the  home buyer  is  that, in  some  cases, the  buyer  gets  the  carpet  area  of  only  65-70  percent  of  the  super-built  up  area.

Price  Factor: The  price  difference  between  ready-to-move  houses  and  under-construction  houses  is  not  big  in  the  last  stage  of  construction  of  the  property. The  difference  will  be  more  in  the  initial  stage, but  in  such  a  case  the  risk  will  also  be  higher. Also, an  under-construction  property  is  not  as  liquid  as  a  ready  flat. So, it  is  not easy  to  sell  this  as  soon  as  you  want  and  at  the  price  you  want.

Transfer  Charges:  The  ownership  of  units  in  under-construction  projects  often  changes  multiple  times  before  the  end-user  gets  the  possession. Some  developers  charge  a  fee  for  transferring  property  from  one  party  to  another. Some  developers  do  not  charge  anything  for  the  first  transfer  or  if  the  transfer  is  to  a family  member.

The  Risk  in  Tax  Benefits:  Generally, people  take  housing  loan  for  the  purpose  of  buying  a  house. Income  Tax  laws  allow  you  to  get  tax  deductions  up  to  Rs. 2 Lakhs  on the  interest payments  made  in  a  year  under  Section  24 (b)  of  the I-T Act  and  up  to  1.5 Lakhs  towards any  principal  payments  made  under  Section 80C of  the  Income  Tax  Act.

With  project  delays  a  norm  for  an  under  construction  property,  you  carry  the  risk  of  reduced  income  tax  benefits  in  case  the  construction  is  not  completed  within  three  years. The  interest  paid  during  pre-construction  period  can  be  deducted  in  five  equal  installments  beginning  from  the  year  in  which  you  take  the  possession. Besides, until  possession  of  the  house, the  borrower  will have  to  just  pay  interest  on  the  loan  amount  to  the  lender.

Goods  and  Services  Tax (GST): Buying  an  under-construction  property  comes  with  the  liability  of  Goods  and  Services  tax (GST). The GST  rate  of  12  percent  will  be  applicable  on  under-construction  properties. This rate  with  input  tax  credit  is  all  set  to  remove  the  inefficiencies  of  dual  taxation  in  the  form  of  value  added taxation (VAT), service  tax  and  puts  an  end  to  multiple  taxes. Under  GST, the  effective  tax  on  under-construction  projects  has  gone  up  to  12%, which  is  an  increase  of 6.5%.

So, from  July 1, GST  is  applicable  on  under  construction  properties  at  the  rate of  12 percent  but  not  on  completed, ready-to-move-in  apartments. The  affordable  housing  sector  will  not  be  impacted  by  GST  as  there  is  no  tax  under  GST  for  this  segment. According  to  some  real  estate  experts, stamp  duty  and  property  taxes  may  continue  to  be  levied  on  immovable  properties.

Risk  In  Capital  Gains  Tax: If  you  plan  to  buy  an  under-construction  property  by  selling  off  an  already  existing  asset, there  may  be  some  tax  complications. Income  tax  laws  also  allow  you  tax  exemption  on  the  capital  gains  from  the  sale  of  a  property  that  has  been  held  for  more  than  three  years  only  if  the  amount  is  reinvested  in  a  property  within  two  years  or  used  to  construct  a  house  within  three  years. So  in  case of  an  under-construction  property, if  the  builder  fails  to  complete  the  construction  in  the  stipulated  period, you  again  carry  the  risk  of  paying  a  huge  amount  as  capital  gains  tax  which  you  had  planned  to  save.

However, there  is  a  win-win  situation  for  both  buyer  and  seller  in  the  case  of  an  under-construction  property  as  the  seller  gets  customers  even  before  laying  the  foundation  while  the  buyer  gets  cost  benefit. So, if  you  are  ready  to  wait, do  not  have  enough  funds  and  you  can  take  a  medium  to  high  risk, an  under-construction  home  from  a  reputed  builder  with  a  good  past  record  is  a  better  option.

Ajay Verma

Ajay Verma, founder and writer of TheHousingWorld, a real estate and mortgage news website. He has over fifteen years of rich experience in the above mentioned industries.

http://www.thehousingworld.com