Home Buying Guide – Part 04: Affordable Housing

Affordable Housing

Published on: Jan 19, 2018 @ 13:04

With  the  Narendra  Modi  government’s  initiative  of  providing  housing  for  all  by  2022,  affordable  housing  has  been  the  main  focus  area  of  the  government’s  plan. Affordable  housing  for  the  urban  sector  was  approved  by  the  Union  Cabinet  in  June  2015  and  is covered  under  the  Ministry  of  Housing  and  Urban  Poverty  Alleviation.

The  real  estate  sector  is  witnessing  the  positive  impact  of  recent  reforms  and  the  emergence  of  the  cost-effective  affordable  housing  segment  in  India. The  choice  of  lifestyle  may  differ  but  there  is  more  demand  in  the  market  for  smaller  and  better-designed  homes  than  lavish  layouts  as  the  buyers  want  conveniences  at  an  affordable  price. Affordable  homes  make  this  segment  more  lucrative  and  attractive  by  providing  cost-effective  houses  to  the  buyers.

Affordable  housing  seems  to  be  the  flavor  of  the  season  for  developers  also  and  they  are  more  inclined  towards  building  these  projects. The  government  has  given  a  big  push  to  developers  for  affordable  housing  projects  by  granting  “Infrastructure  Status” to  this  segment. Now,  those  developers  who  were  so  far  reluctant  to  enter  into  this  segment  are  likely  to  be  attracted  by  the  easy  access  to  capital  at  lower  rates.

Definition  Of  Affordable  Housing

Many  of  us  may  not  be  aware  what  does  the  term  affordable  housing  actually  stands  for  in  the  context  of  India’s  real  estate  sector?  Therefore,  we  should  be  careful  while  using  the  terms  ‘affordable’  and  ‘low-cost’  homes  as  both  have  very  different  meaning  when  it  comes  to  their  actual  definitions. Every  nation  has  a  different  definition  of  affordable  housing  so, it  becomes  essential  to  understand  the  actual  meaning  of  affordable  housing  in  India.

In  fact, affordable  homes  are  built  with  low-cost  expenditure, keeping  intact  the  high  construction  quality  of  the  building. The  reduction  in  the  cost  of  these  homes  doesn’t  allow  the  construction  quality  to  deteriorate  by  preserving  the  contemporary  standards  of  the  building  as  compared  to  low-cost  homes.

Affordable  homes  aimed  at  first-time  home  buyers  of  the  middle  and  lower  income  groups  who  desire  to  own  a  house  but  due  to  their  limited  income  do  not  find  houses  that  can  fit  into  their  budget. These  housing  projects  are  typically  located  on  the  outskirts  of  metros  and  Tier-1  cities. The  buyers  of  this  housing  scheme  look  for  a  home  in  a  planned  locality  with  proper  sanitation, security, continuous  electricity, water  supply  and  better  connectivity  to  places  of  work.

Classification  of  Affordable  Homes

In  fact, the  affordable  housing  can  be  classified  on  the  basis  of  the  carpet  size  of  a  unit, its  price  and  the  income  of  a  household.

EWS:  For  the  Economically  Weaker  Sections  (EWS), the  affordable  housing  units   are  those  measuring  carpet  area  of  30  sq. meters  (about  323 sq. ft)  and  priced  below  Rs 5 lakh.

LIG:  For  low-income  groups  (LIG), an  affordable  house  would  mean  a  unit  measuring  the  carpet  area  of  60 sq. meters  (about  646  sq. ft)  and  priced  between  Rs 7-12 lakh.

MIG-I:  The  middle-income  group  (MIG-I)  comprises  of  households  having  an  annual  income  of  Rs 6-12 lacs. The  units  measuring  the  carpet  area  of  120  sq. meters  (about  1292 sq ft)  will  come  under  this  category  of  affordable  homes. In  this  category, an individual  will  get  a  loan  up  to  Rs. 9 lakh  with  an  interest  subsidy  at  4  percent  per  annum.

MIG-II:  In  the  second  category  of  the  middle-income  group  (MIG-II),  a  unit  measuring  the  carpet  area  of  150  sq m  (about  1614 sq ft)  will  come  under  the  affordable  housing category. The  MIG-II  comprises  of households  having  an  annual  income  between  Rs 12-18 lacs  and  will  get  Rs 12  lakh  home  loan  with  3 percent  interest  subsidy  for  a  tenure  of  up  to  20  years. The  affordable  homes  are  priced  between  Rs 12-50 lakh  under  the  category  of  MIG-I  and  MIG-II.

The  unit  size  is  calculated  on  the  basis  of  carpet  area, which  means  the  area  enclosed  within  the  walls  of  a  house  for  which  a  buyer  is  required  to  pay  when  buying  a  home. This  area  does  not  include  the  thickness  of  the  inner  walls. However,  the  super  built  area  is  the  rest  of  the  portion  including  the  balcony, lifts, corridors, lobbies, stairs, elevators, common  areas  etc.

The  Prime  Minister  Awas  Yojana  (PMAY)

The  Central  government  had  laid  out  a  clear  vision  to  construct  20  million  households  by  2022  under  the  Pradhan  Mantri  Awas  Yojna  (PMAY)  for  the  economically  weaker  section, lower  and  middlle  income  groups. The  PMAY   provides  an  opportunity  to  the  people  to own  a  house  under  the  affordable  housing  scheme. The  scheme  also  supports  the  acquisition  of  affordable  homes  from  the  secondary  market  through  repurchase. Moreover, you  may  take  a loan  for  the  construction  of  the  house  under  this  scheme.

The  PMAY  linked  loans  can  be  availed  from  any  primary  lending  institutions  such  as housing  finance companies, State  or  Urban  Cooperative  Banks, Non-Banking  Financial Company  etc. The  Union  Budget  of  2017  has  significantly  increased  the  allocation  for  the  PMAY  from  Rs 15,000  crore  to  Rs 23,000  crore.

Eligibility

A  married  couple, either  of  the  spouses  or  both  together  in  joint  ownership  and  an  adult  earning  member  (irrespective  of  marital  status)  can  avail  the  PMAY  benefits  and  will  be  eligible  for  only  one  affordable house  respectively  if   they  do  not  own  a  pucca  house  in  their  name  anywhere  in  India. Besides, a  beneficiary  family  should  not  have  availed  of  the  central  assistance  under  any  housing  scheme  from  the  Government  of  India.

However, all  those  who  are  already  owning  a  home  or  any  of  their  family  member  own  a home, are  kept out  of this  scheme.

Credit  Linked  Subsidy  Scheme  (CLSS)

Modi  government  has   announced   interest  rate  subsidies  to  those  seeking  to  buy  affordable  houses  under  the  credit-linked  subsidy  schemes. These  subsidies  will  benefit  a  large  number  of  buyers  of  affordable  homes.

Under  this  scheme, those  who  belong  to  the  economically  weaker  section  and  lower  income  group  get  an  interest  rate  subsidy  of  6.50 percent  for  loans  up  to  Rs 6 lakh, middle-income  category  MIG-I  gets  an  interest  rate  subsidy  of  4  percent  for  loans  up  to  Rs 9 lakh, and  middle-income  category  MIG-II  gets  an  interest  rate  subsidy  of  3  percent  for  loans  up  to  Rs 12 lakh.

Additional  loans  will  be  available  at  non-subsidised  rates. Therefore, the  total  interest  subsidy  to  be  paid  under  the  MIG  group  for  a  loan  up  to  Rs 9 lakh  is  Rs 2.35 lakh  and  on  a  loan  of  Rs 12 lakh, it  is  Rs 2.30 lakh  per  beneficiary  which  will  be  paid  upfront  to  the  beneficiary.

Besides, if  you  are  a  first-time  buyer, and  are  planning  to  buy  a  house  costing  less  than  Rs.50  lakh  with  a  home  loan  of  not  more  than Rs.35 lakh, you  can  claim  an  additional  deduction  of  Rs.50,000, under  section 80EE  of  the  Income-tax  Act, for  interest  paid  on  the  loan. This  is  over  and  above  the  tax  benefits,  you  get  for  availing  a  home  loan  under  sections  80C  and  24(b).

Infrastructure  Status

The  most  important  stimulus  provided  by  the  government  to  the  affordable  housing  has  been  granting  of  the  infrastructure  status  to  it. This  will  open  the  doors  for  easy  funding  at  concessional  rates  of  interest  to  the  interested  developers. Affordable  housing  developers  will  now  be  eligible  for  several  government  incentives, subsidies, tax  benefits  and  most  importantly  institutional  funding.

Lower  rates  of  borrowing  would  help  the  builders  to  keep  costs  of  their  affordable  homes  in  check  and  thus  makes  it  a  profitable  segment.

GST  Benefit:  Affordable  houses  have  been  exempted  from  GST.

Developers’  Focus  On  Affordable  Housing

The  government  has  also  announced  various  tax  incentives  to  attract  more  established  and  prominent  developers  to  build  more   compact  and  affordable  houses. Now, the  developers  will  get  a  period  of  five  years  to  complete  their  housing  projects  instead  of  three  years  at  present. Besides, the  carpet  area  of  the MIG-1  category  of  affordable  homes  has  been  increased  from  a  unit  size  of  90 sq m  to  110 sq m  and  from  110  to  150  sq m  (about  1614  sq ft  area)  for  the  middle-income  group  (MIG-2). Besides, all  major  cities  in  their  periphery  locations  provide  ample  opportunities  for  the  development  of  affordable  housing  projects. 

So,  the  developers  have  got  significant  boosts  and  consequently, many  reputed  and  established  developers who  were  traditionally  in  the  luxury  segment  are  moving  to  build  properties  under  the  affordable  housing  scheme. Affordable  housing  has,  therefore,  become  an  important  segment  in  every  developer’s  portfolio  and  many  more  new  projects  are  expected  to  be  launched  in  this  segment  in  the  coming  months.

An  Attractive  Investment  Proposition  For  End  Users

On  the  back  of  the  new  regulations  which  the  Government  has  deployed  to  make  Indian real  estate  a  more  credible  and  logic-driven  market, end  users  are  focusing  heavily  on  the  affordable  housing  market, as this  is  by  far  the  most  lucrative  and  attractive  investment option  for  them. Moreover, putting  a  luxury  house  on  rent  does  not   yield  good  rental  returns  so, it  makes  more  sense  to  live  in  one  than  investing  in  one  mainly  for  rental  returns. Besides, Home  Finance  Companies  are  lining  up  to  provide  loans  under  the  PMAY. Moreover, it  is  the  most  incentivized  segment  for  both  developers  and  home  buyers.

Steady  Demand 

The  demand  for  homes  in  the  affordable  segment  has  increased  in  cities  due  to  a  large  migrant population. As  a  result, the  demand  in  the   affordable  housing  segment   has  shown  an  upward  trend  in  the  recent  times  in  India. This  segment  is  finally  on  a  serious  growth  curve  now  with  huge  demand  for  housing in  the  middle  and  lower  income  groups  where  property  prices  are  within  Rs  50  lacs.

Supply

According  to  a  report, there  has  been  a  supply  of  around  52  percent  of  the  overall  new  units  in  the  residential  market  of  India  by  the  end  of  the  year  2017. Many  developers  have  now  shifted  their  focus  towards  the  affordable  housing  segment  and  launching  new  projects  across  cities  to  push  their  sales. Moreover, the  Government  is  also  collaborating  with  private  builders  and  developers  under  a  public-private  partnership  model  (PPP)  to  make  Housing  for  All  by  2022  a  success. So, sales  in  affordable  housing  segment  are  going  up  as  we  are  seeing  more  supply  from  developers.

Real  Estate  (Regulation  &  Development)  Act,  2016  (RERA)

The  government’s  decision  to  implement  The  Real  Estate (Regulation and Development)  Act, 2016 (RERA)  with effect  from  May 1, 2017,   has  infused  fresh  confidence  into  the  real  estate  sector. Now, the  interest  of  the  home buyers  will  be  legally  protected  by  RERA  and  it  also  aims  at  ensuring  timely  completion  of  housing  projects  by  the  developers. Besides,  the  builders  used  to  charge  buyers on  the  super  built-up  area  which will  be  removed  by  RERA  by  making  the  buyer  pay  only  for  the  carpet  area.

The  impact  of  the  affordable  housing  scheme  in  the  real  estate  sector  has  brought  some  major  changes  both  for  the  buyers  and  developers, making  the  entire  housing  process  a  transparent  affair. So, the  trend  of  cost-effective  homes  in  the  Indian  realty  sector  is  catching  up  fast  as  a  positive  impact  of  the  affordable  housing. With  these  policies  to  back  them  up, the  buyers  are  easily  getting  their  value  for  money  houses.

Affordable  housing  is  a  new  wave  sweeping  the  real  estate  sector  of  India  as  it  can  change the  face  of home  ownership  in  the  coming  future. In  fact, it  is  being  considered  as  the  next  big  residential  market  in  India. The  demand  for  affordable  housing  units  is  steadily  growing across  all  cities  in India. Therefore, this  segment  is  set  to  grow  at  a  faster  pace  than  the  rest  of  the  residential  market  in  India  in  the  coming  future.

 

 

Ajay Verma

Ajay Verma, founder and writer of TheHousingWorld, a real estate and mortgage news website. He has over fifteen years of rich experience in the above mentioned industries.

Next Post

Home Buying Guide - Part 05: Resale Old Home

Mon Feb 12 , 2018
Published on: Feb 12, 2018 @ 13:22 A  home  buyer  always  wonders  whether  he  should  opt  for  a  new  or  a  resale old home  when  it  comes  to  buying  a  property. This  is  a  dilemma  faced  by  many  home  buyers who  are  looking  to  buy  their  dream homes. The  choice  is  […]
Resale Old Home: