An Outlook Of The Indian Real Estate Sector In 2019

An Outlook Of The Indian Real Estate Sector In 2019

An Outlook Of The Indian Real Estate Sector In 2019

Published on: Jan 27, 2019 @ 04:15

Real  estate  has  a  major  impact  on  any  country’s  economic  growth. In  India, the  real  estate  sector  is  the second  largest  employer  after  agriculture  and  accounts  for  nearly 10  percent  of  India’s  GDP. The  year  2018 has  been  a  rewarding  and  an  eventful  one  for  the  Indian  real  estate  industry  which  brought  back  positive  sentiments  and  its  return  to  stability  marked  by  the  improvement  in  sales.

A  Review  Of  The  Year  2018

The  real  estate  industry  started  to  show  recovery  sign  following  the  introduction  of  the  key  policy  reforms  such  as  the  RERA, Demonetization,  and  GST  in  the  year  2016-17. Besides, it  was  a  year  of  stabilization  of  reforms  after  the  turbulent  two-year  period  when  these  reforms  implemented  in  the  residential  sector. In  fact, the  industry  had  remained  cautious  in  adopting  these  reforms.

Showing  signs  of  recovery, the  real  estate  sector  saw  almost  50  per cent  surge  in  housing  sales  in  2018  across  major  cities  and  demand  for  affordable  homes, but  year-end  liquidity  crisis  negated  the  gains  of  strong  growth  made  during  the  year.

The  stability  of  India’s  financial  institutions  are  a  worry  as  the  major  liquidity  crunch  came  to  light  in  September  last  year  with  the  near-collapse  of  a  non-bank  lender  called  Infrastructure  Leasing  and  Financial Services  (IL & FS).

The  liquidity  crunch  has  led  to  a  slowdown  and  has  hit  both  developers  and  home  buyers. However,  developers  can’t  afford  delays  in  their  projects  as  they  have  to  meet  the  RERA  timeline  under  the  new  real  estate  regulatory  act.

In  fact, the  liquidity  crunch, the  weakening  of  rupee  to  its  record  low  and  changes  in  the  Credit-Linked  Subsidy  Scheme  (CLSS)  were  the  major  events  during  the  year. Moreover, in  a  major  policy  move  of  government, the  Parliament  amended  the  Insolvency  and  Bankruptcy  Code  (IBC)  in  July  allowing  home  buyers  to  be  treated   at  par  with  lenders.

Housing  sales  in  2018  witnessed  improvement  over  2017. Data  provided  by  JLL  India  estimates  sales  in  the  previous  year  to  have  risen  47  per cent  in  seven  cities, while  ANAROCK  data  showed  a  16  per cent  rise  in  7  cities. Prop Tiger  reported  3.1  lakh  units  sold  as  compared  to  2.5 lakh  units  during  last  year  in  India’s  nine  major  cities, around  25  per cent  higher  than  previous  year. According  to  a  report, the  number  of  new  projects  launch, however, declined  this  year, with  around  1.9  lakh  units  being  launched.

Non-resident  Indian  (NRI)  investments  in  the  realty  sector  got  a  boost  this  year on  the  back  of  a  weak rupee. The  Rupee  in  October  touched  its  lowest-ever  level  of  74.47  per dollar. According  to  a  report, investments  by  NRIs  in  Indian real  estate  crossed  $10 billion  in  the  current  financial  year, up  from  $8.9 billion  invested  in  fiscal  2017-18. The  NRI  investments  earlier  were  about  8-10 per cent  of  the  total  inventory, but  in  the  current  scenario  it may  rise  up to  15 per cent.

Government  Undertaken  Policy  Reforms

Narendra  Modi  government  has  initiated  some  landmark  reforms  such  as  The  Real  Estate  (Regulation  and  Development)  Act  (RERA), Demonetization,  and Goods  and  Services  Tax  (GST)  in  the  last  two  years  to  transform   the  unregulated  and  opaque  real  estate  sector  into  a  regulated, transparent, accountable  and  consumer-centric   industry. Earlier,  the  sector  was  plaguing  with  some  fundamental  issues  such  as  lack  of  regulation  and  transparency. Delayed  or  unfinished  housing  projects  have  been  a  major  part of  buyers’  worry. Moreover, there  were  inflated  property  prices  due  to  the  foul  play  by  some  unscrupulous  realtors. Therefore,  the  government  undertook  several  wide-ranging  policy  reforms  to  resolve  these  issues  to  enhance  consumer  confidence.

All  these  key  policy  reforms  initiatives  of  the  government  have  been  directed  towards  bringing  homes  within  the  reach  of  the  common  people  and  replacing  the  investor-driven  model  with  consumer-centric  model  to  ensure  that  residential  property  becomes  affordable. Though  the  short-term  adverse  effects  of  interruption  caused  by  these  reforms  may  have  shocked  the  real  estate  market  initially, but   now  they  have  been  largely  redressed  and  the  sector  is  on  the  revival  path  with  an  increase  in  investments  due  to  the  new  compliance law.

The  Real  Estate  (Regulation  and  Development)  Act  (RERA)

The  RERA  was  implemented  in  May  2016  to  bring  accountability  and  transparency  into  the  sector  to  protect home-buyers  and  ensure  developers  complete  housing  projects  on  time.

The  RERA  has  put  an  end  to  the  exploitation  by  unscrupulous  developers  by  making  transactions  fair, transparent  and  secure  with  its  preventive  and  punitive  provisions. Developers  can  no  longer  afford  laxity when  it  comes  to  the  matter  of  project  completion  on  time. They  have  to  disclose  all  project-related information  and  any  modification  in  project  plans  to  RERA.

The  implementation  of  RERA  was  lackluster  across  the  country  during  the  initial  period, although most of the  states  have  notified  the  rules. According  to  a  report, currently  28  states  and  union  territories  have notified  rules  under  RERA  and  now   more  than  20  tribunals  are  operational  and  about  35,000  real  estate  projects  have  been  registered  so  far.

Goods  and  Services  Tax  (GST)

The  second  challenge  was  the  massive  confusion  created  in  the  real  estate  sector  due  to  the  rollout  of   GST  last  year  in  July. With  the  government’s  recent  proposal  to  rationalize  GST  in  housing,  it  is  expected  that  the  GST  on  under  construction  properties  can  be  brought  down  to  12  percent  slab  and  increase  land abatement  up  to  50 percent. This  will  reduce  the  GST  rate  effectively  to  6  percent  even  without  Input  Tax Credit. It  is  also  recommended  that  stamp  duty  is  brought  under  the  GST  purview  to  reduce  the  total  tax  burden  on  consumers.

The  Real  Estate  Investment  Trust  (REITs)

The  launch  of  REITs  (Real  Estate  Investment  Trusts)  adds  more  transparency  to  real  estate  transactions. REITs  will  enable  significant  growth  in  India’s  commercial  sector  as  it  can  help  in  the  higher  inflow  of capital  from  global  investors. For  a  long  time, India’s  office  space  sector  received  most  of  its  funding  from private  equity  funds.

Capital  Flow  From  FDI

A  large  number  of  housing  projects  across  India  are  stalled  due  to  a  shortage  of  funds, especially  as  bank  funding  has  been  difficult  to  come. But  the  reformed  and  regulated  real  estate  has  led  to  the  inflow  of  huge  foreign  investment. A  report  by  the  United  Nations  Conference  for  Trade  and  Development  stated  that  India ranked  4th  in terms  of  FDI  inflow. In  2016, FDI  in  India’s  real  estate  market  was  US$  34  million  and  this number  is  expected  to  have  significantly  increased  since  then.

Private  equity  (PE)

Private  equity  investments  into  the  real  estate  sector  is   a  best  sign  of  the  confidence  of  the  investor  community.  This  confidence  is  closely  linked  with  the  transparency  of  the  property  markets. Private  equity  rescued  the  Indian  Real  Estate  sector  and  infused  funds  into  it. According  to  a  report,  private  Equity  interest in  Indian  retail  realty  is  at  its  high  with  the  sector  witnessing  an  investment  of  INR  950  Cr  in  2018.

High  Borrowing  Cost

There  has  been  some  improvement  in  the  Indian  residential  real  estate  market  in  the  year  2018. However,   recent  RBI  rate  hikes  have  increased  borrowing  costs. The  average  home-buyer  could  feel  the  pinch  from higher  interest  rates. That  would  impact  home buyers  mostly  in  the  mid-to-lower  tier  market  since  their home  purchases  are  mostly  financed  through  bank  loans.

Residential: Affordable  Housing  Takes  The  Center-stage

India’s  housing  market  has  struggled  for  growth  in  recent  years. The  demand  in  the  housing  sector  has slowed  down  over  the  past  few  years. However, the  demand  for  lower-priced  residential  properties  have  showed  an  increase  than  luxury  or  premium  housing  in  the  recent  couple  of  years.

In  fact, affordable  housing  has  taken  the  center-stage  in  the  Indian  real  estate  market. It  has  helped  residential  segment  to  slightly  recover  from  its  lows  in  2017  when  it  was  hit  hard  by  the  demonetization,  RERA  and,  the  GST  in  the  year  2016-2017. In  fact,  growth  and  demand  in  the  affordable  housing  segment  outgrew  the  overall  demand  in  Indian  real  estate  in  2018.

In  2019  also,  affordable  housing  will  remain  the  main  segment  driven  by  government  initiatives  like  the Pradhan  Mantri  Awas  Yojana  and  the  Housing  For  All  agenda.

The  government  provides  interest  subsidy  of  6.5  percent  (up to  Rs 2.67 lakh)  to  home  buyers  belonging  to  the  Low  Income  Group  (LIG)  and  Middle  Income  Group  (MIG)  categories  under  the  Credit-Linked  Subsidy  Scheme  of  the  Pradhan  Mantri  Awas  Yojana  (PMAY).

The  government  has  increased  the  carpet  area  of  houses  eligible  for  the  interest  subsidy  by  33  per cent, broadening  the  ambit  of  the  scheme. The change  is  effective  from  January 1, 2019. In  the  new  guidelines, the  carpet  area  of  a  house  for  Middle  Income  Group-I (MIG-I)  was  raised  to 160  square  meters  (sq mt)  from  120  sq mt, while  it  has  been  increased  to  200  sq mt  from  150  sq mt  in  the  case  of  MIG -II.

According  to  a  report,  launches  within  the  INR 40  lacs  pricing  bracket  were  the  highest  during  2017  and 2018. Bengaluru  &  Mumbai  remain  the  major  contributors  to  new  residential  launches.

The  Commercial  Spaces

Unlike  the  housing  segment, the  commercial  real  estate  sector  has  already  witnessed  a  surge  in  demand  and  continued  to  perform  better  even  during  2018. With  the  fast  and  ever-evolving  work  culture  in  India, office spaces  have  seen  phenomenal  growth  from  both, the  demand  &  supply  side. This  trend is  likely  to  spread  to Tier II  and  other  cities.

As  per  JLL  India, net  leasing  of  office  space  rose  16  per cent  to  33.3  million  sq  ft  in  2018  while  a  CBRE  report  pointing  to  an  all-time  high  absorption  of  11  msf  during  the  first  quarter  of  the  year,  25  percent  up  from  last  year.

Student  Housing: An  New  Emerging  Sector

Student  Housing, a  new  emerging  sector  presents  a  tremendous  opportunity  for  the  market. Student  Housing has  the  potential  to  yield  more  than  12 percent  returns  vis-a-vis  the  core  commercial  sector  in  which  returns remain  range  bound  between  7  percent  &  10  percent. However, the  sector  is  still  at  a  nascent  stage.

Improvement  In  The  Latest  Global  Real  Estate  Transparency  Index

India  has  shown  incredible  improvement  in  the  latest  global  real  estate  transparency  index  and  has registered  maximum  improvement  in  transparency  in  real  estate  over  the  last  two  years. It  has  improved  its rankings  by  one  notch  to  35th  in  the  latest  bi-annual  survey.  India  was  ranked  36th  in  the  index  during the last  survey  conducted  in  2016  and  40th  in  2014.

In  fact, better  market  fundamentals, policy  reforms, liberalization  of   FDI  into  real  estate  sector  and  giving  ‘industry  status’  to  affordable  housing  also  helped  in  achieving  higher  ranking. It  is  expected  to  become  more transparent  and  the  ratings  are  further  going  to improve  on  the  back  of  comprehensive  implementation  of  many  key  policy  reforms  undertaken  by  the  government. A  transparent  real  estate  market  will  certainly  bring more  investment  and  also  boost  buyers’  confidence.

A  Preview  Of  The  Year  2019

Housing  sales  to  remain  subdued  in  the  first  half  of  2019  due  to  the  continuing  NBFC  liquidity  crisis  and  upcoming  general  elections. However, sales  may  surge  in  the  second  half  with  the  arrival  of  a  stable  government. The  alternative  funding  solutions  need  to  be  discovered  to  relieve  liquidity  choked  sector.

If  a  proposal  to  cut  GST  rate  from  the  current  12  per cent  gets  approved  and  liquidity  situation  improves  among  non-banking  finance  companies  (NBFCs), the  year  2019  would  see  better  investment  and  demand. The  key  regulatory  reforms  have  given  a  new  lease  to  the  sector, and  investors  and  end  users  are regaining  confidence  in  the  industry.


leave a comment

Create Account

Log In Your Account